I. Bối cảnh và xu hướng đầu tư đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp tại TP.HCM và các tỉnh lân cận luôn được giới đầu tư săn đón nhiều năm qua nhờ:

• Giá vốn rẻ.
• Kỳ vọng “lãi lớn” khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở (thổ cư).

Tuy nhiên, từ khi bảng giá đất mới (có hiệu lực 8/2024) được áp dụng, kỳ vọng này trở thành “ác mộng” cho không ít nhà đầu tư.

Nguyên nhân: chi phí chuyển đổi, hợp thức hóa giấy tờ tăng gấp nhiều lần, khiến nhiều người rơi vào cảnh “chôn vốn” và phải bán tháo

II. Câu chuyện thực tế của nhà đầu tư

Chị Lan Anh (Hóc Môn – nay là Đông Thạnh, TP.HCM)

• Mua nhà 75 m² (vi bằng) để cho thuê, kỳ vọng sau này hợp thức hóa giấy tờ sẽ sinh lời.
• Đến cuối 2024 đo đạc thực tế ra 150 m².
• Tiền sử dụng đất phải nộp: hàng tỷ đồng (do bảng giá đất mới).
• Hệ quả: không thể bán lại (giấy tờ vi bằng, chi phí cao), vốn bị kẹt.

Anh Phạm Quốc Dũng (Hiệp Bình)

• Sở hữu lô đất 210 m² đủ điều kiện chuyển thổ cư.
• Khi làm thủ tục, chi phí phải nộp gần 6 tỷ đồng (gấp nhiều lần dự kiến).
• Thị trường không thể hấp thụ mức giá mới nếu cộng thêm chi phí.
• Buộc phải để đất trống, nếu bán sẽ lỗ nặng.

Ông Nguyễn Văn Lợi (Bình Chánh cũ)

• Thửa đất bị “treo” quy hoạch nhiều năm, mới được gỡ vướng.
• Khi xin chuyển đổi: phải nộp tới 5,7 tỷ đồng cho 210 m².
• Niềm vui hợp thức hóa nhanh chóng biến thành gánh nặng.

Nhà đầu tư lớn – anh Trần Hoàng Nam (Vĩnh Tân)

• Năm 2020 mua hơn 2.000 m² tại Bà Điểm với giá >10 tỷ đồng.
• Kỳ vọng sau chuyển đổi sẽ bán sinh lời.
• Nay chi phí chuyển đổi: ~39 tỷ đồng.
• Không thể xoay xở, buộc bán lại giá gốc để thu hồi vốn.

III. Nguyên nhân chi phí tăng vọt

Bảng giá đất mới TP.HCM – Quyết định 79 (hiệu lực 1/8/2024)

• Giá đất tăng 2,36 lần đến gần 39 lần so với 2020.
• Ví dụ:
  • Trước đây: 2,7 triệu đồng/m².
  • Nay: 28 triệu đồng/m².
• Trong khi đất nông nghiệp chỉ khoảng 600.000 đồng/m².
• Khoảng cách chênh lệch lớn làm chi phí chuyển mục đích đội lên gấp hàng chục lần.

Cách tính tiền sử dụng đất hiện hành

• Không còn định mức như trước.
• Áp dụng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.
• Tạo ra áp lực tài chính khổng lồ với hộ gia đình, nhà đầu tư.

IV. Tác động tới thị trường

Theo HoREA, TP.HCM còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận (0,7% tổng số thửa).

Nhiều trường hợp là đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư hoặc đất vướng quy hoạch.

Khi làm thủ tục, tất cả đều gặp chi phí chuyển đổi tăng đột biến.

Hệ quả:

• Thanh khoản thị trường suy giảm.
• Nhiều nhà đầu tư kẹt vốn, phải bán lỗ.
• Người mua bằng vi bằng rủi ro kép: giấy tờ không hợp pháp + chi phí chuyển đổi cao.

V. Đề xuất và giải pháp chính sách

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 (Bộ Tài chính)

• Đề xuất quay lại cách tính cũ:
  • Thu tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm, không thu toàn bộ chênh lệch.
  • Đề xuất mức:
    • 30% với diện tích trong hạn mức.
    • 50% với diện tích ngoài hạn mức.
• Tuy nhiên, phương án này chỉ áp dụng với “đất dự trữ để ở” (đất vườn, ao liền kề trước 2004), không áp dụng cho đất nông nghiệp thuần túy.

Quan điểm của HoREA (ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch)

• Với giá đất hiện tại, ngay cả khi áp dụng cách tính cũ thì chi phí vẫn cao gấp nhiều lần trước kia.
• Đề xuất: Nhà nước nên thu theo tỷ lệ thấp hơn, ví dụ:
  • 20% với đất trong hạn mức.
  • 30% với đất ngoài hạn mức.

VI. Cảnh báo cho nhà đầu tư

• Thời kỳ “mua đất nông nghiệp giá rẻ – chờ chuyển đổi – bán lãi lớn” không còn dễ dàng.
• Rủi ro hiện nay:
  • Chi phí chuyển đổi vượt xa khả năng tài chính.
  • Vi bằng không có giá trị pháp lý → khó sang tên, khó bán lại.
  • Thị trường chững lại: giá bán không tăng kịp với mức phí, dễ lỗ.
• Nguy cơ rơi vào cảnh: “ôm bom nổ chậm” → vốn chôn chặt, thanh khoản thấp, phải bán tháo.

Khuyến nghị chuyên gia

• Nhà đầu tư và người dân cần:
  • Tính toán kỹ khả năng tài chính trước khi mua.
  • Nắm rõ quy hoạch, bảng giá đất, chi phí chuyển đổi.
  • Tránh mua bán bằng vi bằng để giảm rủi ro pháp lý.
• Xu hướng: BĐS công nghiệp, đô thị có quy hoạch rõ ràng an toàn hơn so với “lướt sóng đất nông nghiệp”.

---

Tác giả: Hưng Nguyên

Nguồn: VN Business - Link