CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT: CẦN LINH HOẠT ĐỂ HỖ TRỢ DÂN SINH

Date: 05/06/2025

Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều người dân tại Hà Nội và các địa phương khác gặp khó khăn trong việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở do chi phí tăng mạnh, vượt khả năng tài chính.

I. Quy định mới gây khó khăn cho người dân

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khái niệm “đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở”, gọi chung là “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở”.
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP (30/7/2024), khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở, trừ phần tiền sử dụng đất nông nghiệp đã đóng.
Trước đây, theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, chỉ cần nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà.
Việc thay đổi này khiến nghĩa vụ tài chính tăng cao, vượt khả năng của nhiều hộ dân, đặc biệt tại nông thôn, miền núi.

II. Thực trạng tại các địa phương

TP.HCM:

Anh Nguyễn Thanh Tuấn (Hóc Môn) có lô đất trồng cây lâu năm 75m².
Năm 2023: giá đất là 1,56 triệu đồng/m²; đến đầu 2025, tăng lên 40 triệu đồng/m².
Chi phí chuyển đổi tăng gấp hơn 20 lần, khiến anh không đủ khả năng và phải rút hồ sơ.

Hà Nội:

Sau Quyết định 71/QĐ-UBND ngày 20/12/2024, giá đất tại nhiều khu vực tăng đột biến.
Anh Nguyễn Văn Sang (quận Hà Đông): sở hữu mảnh đất 1.500m² tại xã Minh Quang (Ba Vì), có 100m² đất ở.

Dự định chuyển đổi thêm 200m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở để xây dựng homestay, nhưng chi phí tăng mạnh, làm xáo trộn kế hoạch.

Chị Nguyễn Thị Mai (xã Tản Lĩnh, Ba Vì): muốn chuyển 150m² đất vườn cho con tách hộ, nhưng chi phí lên tới hơn 100 triệu đồng – quá sức với người dân vùng núi.

III. Ý kiến từ địa phương và chuyên gia

Ông Nguyễn Văn Lập, Chủ tịch UBND xã Yên Bài (Ba Vì):

Người dân chủ yếu sống nhờ nông nghiệp, thu nhập thấp.
Nhiều hộ muốn chuyển đổi để mở rộng nhà cửa, phát triển homestay nhưng chi phí tăng gấp đôi, gấp ba, gây khó khăn.
Đề xuất chỉ thu 50% chênh lệch như trước – hợp lý hơn cho dân sinh.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội):

Đồng tình với chủ trương điều chỉnh giá đất tiệm cận thị trường.
Đề xuất: nên giảm 30%–70% tiền sử dụng đất cho hộ gia đình chuyển đổi vì mục đích dân sinh, tùy theo khu vực và thu nhập.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

Việc tăng bảng giá đất là đúng định hướng.
Nhưng thiếu chính sách hỗ trợ tài chính sẽ khiến người dân ngại thực hiện quyền chuyển đổi đất.
Ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển hạ tầng và dân cư, nhất là ở nông thôn và miền núi.

IV. Đề xuất chính sách hỗ trợ chuyển đổi đất

Bộ Tài chính đang đề xuất bổ sung Khoản 6 vào Điều 52 Nghị định 103/NĐ-CP: Cho phép người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở chỉ phải nộp 50% chênh lệch như trước.

Mục tiêu: