I. Vai trò chiến lược của bất động sản trong tăng trưởng kinh tế

Động lực tăng trưởng dài hạn:

• PGS.TS Trần Đình Thiên đặt vấn đề: “Nếu kinh tế Việt Nam tăng trưởng 2 con số trong 20 năm tới thì bất động sản sẽ thế nào?”
• Bất động sản được coi là trụ cột quan trọng trong hành trình tăng trưởng bền vững của Việt Nam.

Đề xuất tăng trưởng "nóng" có kiểm soát: GS. Hoàng Văn Cường đề nghị:

• Việt Nam nên mở rộng dư địa phát triển BĐS trong giai đoạn 2025–2026.
• Khác biệt với Trung Quốc:
  • Việt Nam: Nhu cầu cao – thiếu cung → giá tăng mạnh.
  • Trung Quốc: Dư cung – thiếu cầu → thị trường suy giảm.

II. Thực trạng nguồn cung & giá nhà ở

Tình trạng thiếu cung nghiêm trọng: Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS):

• Hà Nội 2022–2025:
  • Nhu cầu: ~185.200 sản phẩm (166.600 căn hộ).
  • Cung thực tế: <1/6 nhu cầu.

Giá căn hộ leo thang:

• Căn hộ sơ cấp tại Hà Nội:
  • 72–79 triệu đồng/m², tăng >60% so với đầu 2023.
  • Mức giá cao kỷ lục, gây áp lực lớn lên người mua nhà.

Xu hướng mới: Quý I/2025: Giá chung cư bắt đầu chững lại sau 8 quý tăng liên tục.

III. Những vướng mắc cản trở phục hồi bất động sản

Về pháp lý và hành chính: TS. Cấn Văn Lực chỉ ra:

• Chậm ban hành văn bản hướng dẫn luật → đóng băng dự án.
• Giá đất chưa công bố, truyền thông yếu → khó khăn cho doanh nghiệp.

Giải phóng mặt bằng – bài toán nan giải:

• Nhiều dự án phải tự thỏa thuận đền bù, đặc biệt với quy mô vừa và nhỏ.
• Hoạt động M&A đình trệ do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

IV. Đòn bẩy từ cơ chế & dòng vốn

Tác động lan tỏa lớn của bất động sản: Theo TS. Lê Xuân Nghĩa:

• BĐS tác động trực tiếp/gián tiếp đến ~40 ngành kinh tế.
• 1% tăng trưởng BĐS → 1.3–1.4% tăng trưởng GDP.
• Ví von: “BĐS là đầu tàu của đoàn tàu kinh tế, đầu kéo đứng yên thì toàn bộ các toa tàu cũng dừng lại.”
  1. ự án bị đình trệ – nguồn lực chưa khai thông: Bộ Tài chính:
• Có khoảng 2.200 dự án dở dang, với tổng vốn đầu tư 5,9 triệu tỷ đồng.
• Các dự án đã có quy hoạch, đã giải phóng mặt bằng nhưng vướng thủ tục pháp lý:
  • Xác định giá đất.
  • Phê duyệt quy hoạch chi tiết.
  • Chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Thẩm định năng lực tài chính…

Gỡ điểm nghẽn định giá đất – ưu tiên hàng đầu

• TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA:
  • Nhiều dự án bị “treo” vì vướng khâu tính tiền sử dụng đất.
  • Các hướng dẫn chưa rõ ràng khiến doanh nghiệp chậm điều chỉnh kế hoạch tài chính.
• Đề xuất:
  • Tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất.
  • Gỡ “nút thắt” lớn nhất để gia tăng nguồn cung và kích thích thị trường hồi phục.

Áp dụng rộng cơ chế tháo gỡ vướng mắc – Nghị quyết 170/2024/QH15

• Theo GS. Hoàng Văn Cường:
  • Nhiều dự án có thể được giải cứu nếu mở rộng phạm vi áp dụng Nghị quyết 170.
  • Áp dụng trên toàn quốc sẽ giải phóng hàng loạt nguồn lực.

Về tín dụng – cần cơ chế linh hoạt:

• Các doanh nghiệp lớn khó tiếp cận vốn cho dự án nhà ở xã hội do:
  • Vướng quy định hạn mức tín dụng theo từng lĩnh vực.
  • Đã vượt hạn mức từ các mảng kinh doanh khác.

---

Tác giả: Việt Dương
Nguồn: Đầu tư Chứng khoán (ĐTCK) - Link