I. Bối cảnh ban hành Dự thảo Nghị định mới

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến đối với Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP (về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định 104/2024/NĐ-CP (về quỹ phát triển đất).

Một trong các nội dung gây tranh cãi là quy định truy thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức hồi tố, với mức thu 5,4%/năm đối với phần tiền chưa nộp trong các trường hợp phát sinh trước ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), nhưng chưa được định giá đất.

II. Nghịch lý trong việc xác định trách nhiệm – doanh nghiệp “gánh” lỗi của cơ quan nhà nước

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng quy định này thiếu công bằng vì:

• Toàn bộ quy trình định giá đất (lựa chọn đơn vị tư vấn, thẩm định, ra quyết định…) do cơ quan nhà nước thực hiện.
• Doanh nghiệp không được tham gia hay chủ động quyết định, nhưng lại bị truy thu tiền sử dụng đất khi cơ quan nhà nước chậm xác định giá.
• Pháp luật trước đây không quy định rõ thời hạn định giá đất, nên việc chậm trễ hoàn toàn không phải lỗi của doanh nghiệp.

Luật sư Nguyễn Doãn Hồng (Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng) khẳng định:

• Nếu doanh nghiệp chậm cung cấp hồ sơ thì việc truy thu là hợp lý.
• Nhưng nếu lỗi là từ phía cơ quan nhà nước (chậm phê duyệt giá, ra thông báo...), thì không nên truy thu doanh nghiệp.

Theo ông Hồng, doanh nghiệp chưa được cấp GCNQSDĐ thì cũng chưa được thực hiện quyền lợi như xây dựng, thế chấp, huy động vốn…, do đó việc truy thu là vô lý.

=> Dự án chưa thể triển khai, chưa khai thác thương mại, doanh nghiệp không thu được gì nhưng vẫn phải trả thêm hàng tỷ đồng là bất công.

III. Quan điểm của chuyên gia ngành tài nguyên – môi trường

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cũng cho rằng:

• Việc truy thu bổ sung là thiếu thỏa đáng, nhất là trong các trường hợp doanh nghiệp đã thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng đất nhưng vẫn chưa có quyết định giá.
• Chủ đầu tư không có lỗi, nhưng bị buộc trả tiền theo mức 5,4%/năm, giống như phạt chậm nộp, gây gánh nặng tài chính nặng nề.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS:

• Nhiều dự án hiện không thể triển khai do “tắc” ở khâu xác định tiền sử dụng đất.
• Dự án hoàn thiện nhưng chưa được bán do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dẫn đến chi phí vay, cơ hội kinh doanh đều tăng.
• Giá bán nhà có thể bị đẩy lên cao, người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở trong bối cảnh thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Ví dụ cụ thể – thiệt hại thực tế

• Ông Đỉnh đưa ra ví dụ: Doanh nghiệp được giao đất từ năm 2015 nhưng đến 2025 mới được phê duyệt giá, với mức truy thu 5,4%/năm, tức sau 10 năm sẽ phải nộp thêm hơn 50% tiền sử dụng đất, dù trong 10 năm đó không triển khai được gì.
• Đây không khác gì bị phạt oan, vừa không được hưởng lợi từ đất, vừa phải chịu gánh nặng chi phí kéo dài hàng chục năm.

IV. Đề xuất sửa đổi và hướng xử lý tạm thời

Luật sư Đỉnh đề xuất:

• Chỉ nên thu bổ sung với các dự án mà doanh nghiệp đã được thực hiện hoạt động kinh doanh (đã thu lợi).
• Với dự án chưa triển khai hoặc chưa được bàn giao đất thực địa thì không nên áp dụng khoản thu bổ sung.

TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị:

• Trong thời gian chờ sửa đổi Nghị định 103, Chính phủ nên ban hành văn bản hướng dẫn tạm hoãn việc thu bổ sung tiền sử dụng đất.
• Nếu có áp dụng thu, thì chỉ nên tính thời gian chậm định giá từ ngày 1/8/2024 trở đi, sau khi trừ đi thời gian 180 ngày theo quy định tại Khoản 4, Điều 155 Luật Đất đai 2024.

---

Tác giả: Phạm Duy

Nguồn: VTC News - Link