I. Bối cảnh và vấn đề đặt ra

• Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực hơn 1 năm đã bộc lộ nhiều vướng mắc. Chính phủ phải tiếp tục sửa đổi để tháo gỡ điểm nghẽn.
• Câu hỏi cốt lõi: Làm sao để luật không chỉ đúng trên giấy tờ, mà còn tạo được niềm tin, sự ổn định và khả năng tiên lượng cho doanh nghiệp và xã hội?
• Hiện nay, Nhà nước vừa là chủ sở hữu, vừa là nhà quản lý, vừa là “người chơi” trên thị trường đất đai, dẫn đến bất đối xứng chức năng và xung đột lợi ích.

II. Vì sao nên áp dụng cơ chế PPP (đối tác công tư)?

Vai trò “3 trong 1” của Nhà nước

• Ông chủ đất: nắm quyền sở hữu toàn dân.
• Nhà quản lý vĩ mô: ban hành, giám sát, điều tiết chính sách.
• Người tham gia thị trường: trực tiếp cấp, cho thuê, đấu giá đất.

Sự chồng chéo này dễ gây bất công & cản trở phát triển. Ví dụ:

• Bảng giá đất tiệm cận thị trường giúp ngân sách “bội thu”, nhưng lại làm chi phí đầu vào cho DN quá cao, khiến dự án không khả thi.
• Đấu giá đất từng đẩy giá “lên trời”, tạo sốt ảo, neo tăng trưởng toàn nền kinh tế vào bất động sản.

Bất công trong phân chia lợi ích

• DN BĐS chỉ cần tiếp cận đất giá rẻ từ chính quyền là có thể thu lợi lớn từ địa tô chênh lệch, trong khi lợi ích xã hội chưa được cân bằng.
• Chính sách mới theo Luật Đất đai 2024 buộc định giá sát thị trường, nhưng lại phát sinh hệ lụy mới khi giá đất đồng loạt bị đẩy cao.

PPP có thể là giải pháp trung hòa, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – DN – cộng đồng.

III. Mô hình PPP trong quản trị đất đai

Cơ sở

• Dự án sử dụng đất có hai nguồn vốn: đất (Nhà nước) và tiền (tư nhân).
• DN tư nhân quan tâm lợi nhuận, Nhà nước đại diện cho lợi ích xã hội.
• PPP (Private – Public Partnership) dựa trên hợp đồng ràng buộc: “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.
• Mô hình hiện đại còn có thành phần thứ ba: cộng đồng người dân – bên hưởng lợi hoặc chịu tác động từ dự án.

Cách triển khai

• Chính quyền địa phương (UBND tỉnh) đóng vai trò đại diện Nhà nước.
• Các vấn đề như phân chia lợi ích, nghĩa vụ tài chính, hỗ trợ thủ tục… được quy định minh bạch trong hợp đồng PPP.
• Lợi ích của DN được công khai thảo luận, bảo đảm hợp lý, đồng thời cộng đồng dân cư được tham gia để hỗ trợ giải phóng mặt bằng, giám sát lợi ích xã hội.

IV. Lợi ích tiềm năng của PPP

Đối với Nhà nước:

• Có thêm nguồn lực từ tư nhân để đẩy nhanh tiến độ dự án.
• Đạt mục tiêu tạo quỹ nhà ở, hạ tầng đô thị, ổn định dân sinh.

Đối với Doanh nghiệp:

• Được chia sẻ rủi ro về chi phí đất và thủ tục pháp lý.
• Hưởng lợi nhuận ở mức hợp lý, đổi lại sự minh bạch và hỗ trợ từ chính quyền.

Đối với cộng đồng:

• Bảo đảm quyền lợi khi bị ảnh hưởng bởi dự án.
• Hạn chế tình trạng “dự án treo” hoặc giải phóng mặt bằng chậm.

PPP trở thành “cơ chế đồng hành” thay vì đối đầu giữa Nhà nước – DN – người dân.

V. Điều kiện để PPP khả thi

• Tầm nhìn dài hạn của địa phương: phát triển đô thị & nâng cao đời sống, không chỉ nhằm tăng thu ngân sách.
• Doanh nghiệp tư nhân: hạn chế chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, chấp nhận mức sinh lời hợp lý.
• Chính quyền trung ương: trao quyền cho địa phương nhưng đi kèm giám sát, chế tài minh bạch; đảm bảo “niềm tin chính trị vững chắc”.

---

Tác giả: LS. Nguyễn Tiến Lập

Nguồn: Kinh tế Sài Gòn Online - Link