Hiện nay, khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản, dù là lỗ hay lãi, đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân ở mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Cách tính này rất đơn giản và dễ áp dụng, nhưng lại bị đánh giá là thiếu công bằng, vì ngay cả khi bán lỗ vẫn phải đóng thuế.

1. Đề xuất cải tiến chính sách thuế của Bộ Tài chính

Trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang nghiên cứu 2 phương án song song để tính thuế chuyển nhượng bất động sản, tùy thuộc vào khả năng xác minh giá vốn và chi phí của giao dịch:

• Phương án 1: Nếu không xác định rõ giá mua và chi phí liên quan, sẽ tiếp tục áp dụng mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, như hiện tại.
• Phương án 2: Nếu xác định được đầy đủ giá mua và các chi phí hợp lệ như phí môi giới, công chứng, cải tạo,... thì sẽ tính thuế theo công thức: 20% × lợi nhuận ròng. Trong đó, lợi nhuận ròng = Giá bán – (Giá mua + Chi phí liên quan).
  2. Phân tích ưu – nhược điểm của từng phương án

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy:

• Phương án 20% trên lợi nhuận đảm bảo nguyên tắc công bằng thuế, tương tự như với doanh nghiệp. Người có lợi nhuận cao sẽ đóng thuế cao, người không có lãi hoặc lỗ thì có thể không phải nộp thuế. Điều này còn giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản trong dài hạn.
• Tuy nhiên, rào cản chính là thiếu hệ thống dữ liệu tin cậy. Nhiều giao dịch bất động sản được thực hiện từ rất lâu, bằng giấy tay hoặc qua thừa kế, không thể truy xuất giá vốn gốc hay chi phí thực tế. Điều này gây khó khăn trong việc xác định lợi nhuận ròng, dễ dẫn đến khiếu nại, gian lận và tranh chấp.
• Trong khi đó, thuế 2% trên doanh thu tuy thiếu công bằng, nhưng lại đơn giản, dễ quản lý, dễ kiểm tra và phù hợp với bối cảnh thị trường còn thiếu minh bạch như hiện nay. Nó giúp ổn định nguồn thu ngân sách, hạn chế gian lận kê khai và đảm bảo quản lý thống nhất trong giai đoạn quá độ.
  3. Ví dụ minh họa sự khác biệt giữa hai cách tính

Trường hợp 1 – Lợi nhuận thấp:

Bán nhà giá 5 tỷ đồng, mua 4 tỷ, chi phí liên quan 800 triệu → lợi nhuận ròng = 200 triệu

• Thuế theo phương án mới: 20% × 200 triệu = 40 triệu
• Thuế theo phương án cũ: 2% × 5 tỷ = 100 triệu
• Kết luận: Áp dụng 20% có lợi hơn rõ rệt.

Trường hợp 2 – Lợi nhuận cao: Bán nhà 10 tỷ, mua 4 tỷ, không tính chi phí

• Lợi nhuận = 6 tỷ → Thuế theo phương án mới: 1,2 tỷ
• Thuế theo phương án cũ: 200 triệu
• Kết luận: Áp dụng 2% có lợi hơn cho người bán lời lớn.
  4. Đánh giá từ giới chuyên gia và doanh nghiệp

Bà Trần Thị Cẩm Tú, CEO EximRS, cho rằng phương án thuế 20% rất có lợi cho nhà đầu tư dài hạn hoặc những người có lãi thấp hoặc lỗ, vì thuế có thể bằng 0 hoặc rất thấp.

Tuy nhiên, phương án này bất lợi với người có lời lớn, đồng thời việc chứng minh chi phí hợp lệ như chi phí vay, cải tạo, môi giới… là rất khó khăn, dễ phát sinh tranh chấp.

5. Giải pháp dài hạn và kiến nghị

Cả ông Huy và bà Tú đều cho rằng để có thể áp dụng hiệu quả phương án đánh thuế 20%, Việt Nam cần hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch, đầy đủ, bao gồm:

• Hệ thống thông tin quốc gia về bất động sản
• Kết nối dữ liệu từ ngân hàng, thuế, công chứng, địa chính
• Áp dụng công cụ chuẩn hóa như hệ số trượt giá theo chỉ số CPI, giá đất lịch sử,…

Trong giai đoạn chuyển tiếp, cần cho phép tự lựa chọn phương án thuế dựa trên điều kiện kê khai, vừa giảm áp lực cho người dân, vừa khuyến khích họ minh bạch hóa giao dịch. 

---

Tác giả: Nguyễn Lê

Nguồn: VietNamNet - Link