I. Bối cảnh chung

Việc triển khai bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 có thể gây biến động lớn về giá đất tại các địa phương. Giá đất biến động ảnh hưởng đến:

• Giá nhà ở
• Chi phí đầu tư các dự án
• Khả năng tiếp cận nhà ở của người dân
• Nguồn thu ngân sách nhà nước

II. Những cảnh báo chính từ chuyên gia

Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn – Trường Đại học TN&MT Hà Nội:

• Bảng giá đất sẽ tăng so với hiện hành.
• Tăng giá đất có lợi cho người bị thu hồi đất và tăng thu ngân sách, nhưng cũng:
  • Làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng
  • Gây khó khăn cho nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước)
  • Làm tăng chi phí các thủ tục đất đai như chuyển mục đích, cấp sổ đỏ

Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT:

• Cần kiểm soát từ trung ương để tránh chênh lệch quá lớn giữa các địa phương.
• Đề xuất:
  • Bộ TN&MT thẩm định bảng giá đất địa phương
  • Xác định giá đất phải phù hợp giá thị trường
  • Có định nghĩa và công cụ rõ ràng về "giá thị trường"
  • Cán bộ xã nên được tham gia xây dựng giá vì họ hiểu thực tế địa phương, nhưng cần có cơ sở rõ ràng, minh bạch

III. Rủi ro và hệ lụy nếu không kiểm soát tốt

Phân tích của ông Trần Quốc Dũng – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM:

• Bảng giá đất hiện hành thường thấp hơn thị trường 30–60%, dẫn đến:
  • Nhà nước thất thu
  • Người dân bị đền bù thấp
• Điều chỉnh tăng giá là cần thiết, nhưng:
  • Gây khó khăn cho đầu tư công (do giải phóng mặt bằng đắt đỏ)
  • Người dân khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và xã hội
  • Có thể gây sốt đất cục bộ, đầu cơ, bong bóng nếu không kiểm soát

IV. Các giải pháp kiểm soát đề xuất

Về kỹ thuật và dữ liệu:

• Số hóa dữ liệu giá đất, cập nhật từ hợp đồng công chứng, sàn giao dịch
• Tăng minh bạch và độ chính xác

Về giám sát và minh bạch: Tăng cường thanh tra, xử lý các hành vi:

• Thổi giá, tạo "sóng ảo"
• Đầu cơ đất trong thời gian điều chỉnh giá

Về hội đồng thẩm định: Có sự tham gia của:

• Chuyên gia độc lập
• Doanh nghiệp
• Sở, ngành liên quan

• Tránh tình trạng “làm giá nội bộ”

Biện pháp ngắn hạn tại địa phương:

• Khoanh vùng
• Tạm dừng cấp phép chuyển nhượng
• Giữ nguyên mức bồi thường cũ trong giai đoạn nhạy cảm

Cần khung hướng dẫn thống nhất:

• Phối hợp giữa Bộ TN&MT và Bộ Tài chính
• Có khung tiêu chí xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường
• Đảm bảo tăng hợp lý, không gây sốc

---

Tác giả: Thu Hằng

Nguồn: Vnanet.vn - Link