I. Diễn biến thị trường quý I/2025 – Tăng trưởng cục bộ do đầu cơ

Các tỉnh có tin đồn sáp nhập, hoặc thông tin về quy hoạch cơ quan hành chính mới như: Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai → Đều ghi nhận mức tăng giá và lượng giao dịch đột biến trong thời gian ngắn.

• Quý I/2025, giá và lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng mạnh tại một số địa phương, đặc biệt các khu vực liên quan đến thông tin sáp nhập tỉnh, thành.
• Batdongsan.com.vn ghi nhận:
  • Tháng 4/2025: Mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 18%, lượng tin đăng giảm 6% so với tháng 3.
  • Lượng tìm mua giảm đồng loạt ở mọi phân khúc: đất nền (-18%), chung cư (-20%), nhà riêng, nhà phố (-14%).
  • Nhu cầu tại TPHCM giảm 19%, Hà Nội giảm 18%, các tỉnh khác giảm 16–20%.
  • Đặc biệt, giá đất ở Nhơn Trạch, Long Thành… bắt đầu hạ nhiệt 20–30%, nhiều nhà đầu tư bỏ cọc vì tin đồn sáp nhập TPHCM không thành hiện thực.

II. Cung – cầu thị trường & biến động thực tế

Bộ Xây dựng báo cáo:

• 33.585 giao dịch căn hộ và nhà riêng lẻ trong quý I/2025 → tăng 32% so với quý IV/2024.
• 101.049 giao dịch đất nền, tăng 16,4% so với quý trước.
• Tuy nhiên, tồn kho vẫn còn khoảng 23.400 sản phẩm, trong đó:
  • Chung cư: 2.339 căn
  • Nhà ở riêng lẻ: 9.376 căn
  • Đất nền: 11.685 nền

Dự án mới được cấp phép tăng mạnh:

• 26 dự án nhà ở thương mại (~15.780 căn, tăng 44% so với quý trước) được cấp phép trong quý I/2025
  • Miền Bắc: 15 dự án
  • Miền Trung: 7 dự án
  • Miền Nam: 4 dự án
• 59 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (~19.760 căn).

Giá cả ổn định hoặc tăng nhẹ:

• Căn hộ ở TP.HCM và Hà Nội không biến động lớn, tăng nhẹ 3–5% ở một số dự án.
• Biệt thự, liền kề: Hà Nội tăng 5–10%, TP.HCM tăng 3–5%.

III. Phân tích rủi ro & dấu hiệu đầu cơ

DKRA ghi nhận tại Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai):

• Nhu cầu mua giảm 20–30% sau khi xác nhận không có chuyện sáp nhập vào TP.HCM.
• Xuất hiện tình trạng bỏ cọc, đầu cơ rút lui.

Ông Đinh Minh Tuấn (Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn):

• Sau kỳ vọng “sáp nhập”, thị trường rơi vào giai đoạn nguội lạnh.
• Thiếu chính sách rõ ràng, thiếu đầu tư hạ tầng, không còn lực đẩy tâm lý.
• Nhà đầu tư nhỏ lẻ “lướt sóng” lo ngại rủi ro thanh khoản, giá ảo, dẫn đến rút vốn.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào:

• Phân khúc cao cấp, hạng sang: Giá từ 70–100 triệu/m².
• Người mua ở thật bị loại khỏi cuộc chơi, không tiếp cận nổi.

Chủ đất tiếp tục “găm hàng” chờ giá cao → làm suy yếu thanh khoản thị trường.

IV. Nhận định của Bộ Xây dựng & cảnh báo từ chính quyền

Giá cả theo phân khúc:

• Chung cư:
  • Hà Nội: giá ổn định, một số dự án tăng ~5%.
  • TP.HCM: giá ổn định, tăng nhẹ 3–4% ở vài khu vực.
• Biệt thự – liền kề:
  • Hà Nội: tăng ~5–10%
  • TP.HCM: tăng ~3–5%
  • Các tỉnh khác: tăng nhẹ

Dù giá tăng, nhưng chủ yếu mang tính cục bộ, không phải xu hướng ổn định dài hạn.

Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương cảnh báo:

• Không nên tin vào các thông tin sáp nhập lan truyền không chính thức.
• Nhà đầu tư và người dân cần cảnh giác với các cơn sốt đất cục bộ, giá ảo do đầu cơ.
• Chính quyền sẽ tăng cường kiểm soát thị trường, siết chặt quản lý các khu vực nóng.

---

Tác giả: Duy Quang

Nguồn: Báo Tiền Phong - Link