I.    Thị trường bất động sản: Phân hóa rõ rệt
Nhóm bất động sản thương mại phục hồi mạnh. Cổ phiếu tăng mạnh trong 2 tháng qua:
•    VHM (Vinhomes): Tăng 100% trong 3 tháng.
•    NVL (Novaland): Tăng 80% từ đáy đầu tháng 4.
•    DXG (Đất Xanh): Tăng 40%.
•    KDH, CEO, PDR, DIG: tăng theo sau, có mã tăng trần.
    Dòng tiền đang quay trở lại nhóm bất động sản dân dụng và thương mại, nhất là các doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai lớn.
BĐS khu công nghiệp: Phục hồi yếu ớt. Cổ phiếu phục hồi chậm hơn:
•    BCM (Becamex): Tăng 15%.
•    PHR (Phước Hòa), SIP (Sài Gòn VRG): Tăng 25%.
•    KBC (Kinh Bắc City): Tăng 30%.
Nguyên nhân:
•    Lo ngại suy giảm FDI do Mỹ áp thuế cao lên hàng hóa Việt Nam.
•    Diễn biến địa chính trị và thuế quan ảnh hưởng niềm tin nhà đầu tư.
II.    Áp lực thuế quan và hệ quả tới FDI – BĐS KCN
Thuế quan từ Mỹ ảnh hưởng tâm lý đầu tư
•    Tổng thống Donald Trump công bố áp thuế mạnh lên hàng hóa Việt Nam.
•    Lo ngại doanh nghiệp nước ngoài sẽ chuyển hướng đầu tư sang các nước ít bị áp thuế hơn (Bangladesh, Ấn Độ, Mexico…).
Chiến lược ứng phó của doanh nghiệp FDI. Chuyển dịch chuỗi cung ứng:
•    Rút các sản phẩm có thuế cao khỏi Việt Nam.
•    Giữ lại sản phẩm thuế thấp để tận dụng chi phí lao động và FTA.
III.    Việt Nam vẫn là điểm đến FDI hấp dẫn
Lợi thế cạnh tranh
•    Chi phí nhân công thấp hơn Thái Lan, Malaysia, Indonesia.
•    17 FTA đã ký – mạng lưới rộng nhất ASEAN.
•    Chính trị ổn định, hạ tầng đang nâng cấp (cảng biển, năng lượng tái tạo…).
•    Chính sách ưu đãi FDI tiếp tục được duy trì.
Hạ tầng & logistics thuận lợi
•    Đường bờ biển dài, nhiều cảng nước sâu.
•    Đầu tư mạnh vào năng lượng tái tạo và cơ sở hạ tầng KCN.
Dòng vốn FDI: Không dễ rời đi. Các ông lớn vẫn đặt niềm tin vào Việt Nam
•    Apple:
o    Đã chuyển 11 nhà máy vào Việt Nam.
o    Tăng tỷ lệ sản xuất iPad, Apple Watch lên 25%.
o    Chuẩn bị sản xuất MacBook tại Việt Nam từ cuối 2025.
•    Foxconn, Luxshare, Goertek: Đầu tư thêm 300 triệu USD vào Bắc Giang.
Báo cáo từ VAFIE (16/4/2025): Apple không có kế hoạch rút lui, giữ vững chiến lược dài hạn tại Việt Nam.
IV.    Yếu tố quyết định xu hướng dịch chuyển FDI
Thuế quan và chính sách thương mại
•    Thuế nhập khẩu là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài.
•    Việc Mỹ áp thuế cao đối với hàng hóa từ Việt Nam đang gây áp lực lớn, buộc các công ty FDI phải cân nhắc lại chiến lược đặt nhà máy và cơ cấu chuỗi cung ứng.
•    Những quốc gia có thuế suất thấp hơn như Bangladesh, Mexico, Ấn Độ trở thành lựa chọn thay thế tiềm năng.
Chi phí lao động
•    Việt Nam vẫn giữ được lợi thế cạnh tranh về chi phí nhân công thấp so với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia.
•    Đây là yếu tố then chốt giúp Việt Nam tiếp tục thu hút các ngành sử dụng nhiều lao động như dệt may, da giày, lắp ráp điện tử.
Hạ tầng kỹ thuật và logistics
•    Hạ tầng giao thông, đặc biệt là cảng biển, đường bộ và mạng lưới logistic ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận chuyển và khả năng xuất khẩu.
•    Việt Nam đang cải thiện nhanh chóng, với các cảng biển nước sâu, tuyến cao tốc, đầu tư vào điện, năng lượng tái tạo. Tuy nhiên, vẫn còn thách thức về sự đồng bộ và hiệu quả kết nối giữa các vùng.
Mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA)
•    Việt Nam là nước có độ mở kinh tế cao và đã ký 17 FTA với các đối tác lớn như EU, Nhật Bản, Hàn Quốc, CPTPP…
•    Đây là lợi thế lớn trong việc giúp hàng hóa sản xuất tại Việt Nam tiếp cận thị trường quốc tế với mức thuế ưu đãi.
Môi trường chính trị – pháp lý – điều hành
•    Việt Nam có môi trường chính trị ổn định và định hướng nhất quán về thu hút FDI, là yếu tố được đánh giá cao trong bối cảnh bất ổn toàn cầu gia tăng.
•    Tuy nhiên, thủ tục hành chính và pháp lý vẫn cần cải cách sâu để giảm chi phí tuân thủ và thời gian chờ đợi của doanh nghiệp.
Yếu tố ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị)
•    Ngày càng nhiều tập đoàn đa quốc gia chú trọng đến trách nhiệm xã hội, bảo vệ môi trường và quản trị doanh nghiệp.
•    Những quốc gia có chính sách phát triển bền vững, hỗ trợ năng lượng tái tạo, phát triển khu công nghiệp sinh thái sẽ hấp dẫn dòng vốn chất lượng cao hơn.
Chiến lược dài hạn và vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu
•    Với một số tập đoàn công nghệ lớn, Việt Nam đã trở thành một mắt xích không thể thay thế trong chuỗi cung ứng, nên việc dịch chuyển khỏi Việt Nam là rất khó hoặc không có trong kế hoạch ngắn hạn.
•    Doanh nghiệp FDI thường không chỉ căn cứ vào chi phí hiện tại, mà còn xem xét sự ổn định, tiềm năng tăng trưởng và vị thế địa chiến lược của quốc gia tiếp nhận đầu tư.
V.    Kết luận & khuyến nghị
Cơ hội
•    Việt Nam vẫn là điểm đến FDI hàng đầu khu vực.
•    Nếu giữ được sự ổn định vĩ mô, cải cách hạ tầng và giảm chi phí logistics, sẽ hút được thêm FDI công nghệ cao.
Thách thức
•    Thuế quan Mỹ là rủi ro ngắn hạn cần đàm phán.
•    Cần cải cách mạnh mẽ hơn về thủ tục, quy hoạch, hạ tầng vùng KCN.
Khuyến nghị
•    Đẩy nhanh đàm phán thương mại song phương với Mỹ.
•    Ưu tiên BĐS KCN tại vùng kinh tế trọng điểm: Bắc Giang, Bắc Ninh, Đồng Nai, Long An, Bình Dương.
•    Doanh nghiệp nên đa dạng hóa phân khúc, đón đầu xu hướng dịch chuyển FDI.
--- 
Tác giả: Triêu Dương
Nguồn: Kinh tế Sài Gòn Online - Link