I. Đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có đề xuất thu thuế 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú. Điều này có nghĩa là thuế sẽ không chỉ được tính trên doanh thu mà sẽ được tính trên phần lãi chênh lệch giữa giá bán và giá mua, sau khi trừ các chi phí hợp lý liên quan như chi phí môi giới, lãi vay ngân hàng, chi phí sửa chữa, cải tạo.

• Thuế suất áp dụng theo thời gian nắm giữ:
  • Dưới 2 năm: Thuế suất 10%.
  • Từ 2 đến dưới 5 năm: Thuế suất 6%.
  • Từ 5 đến dưới 10 năm: Thuế suất 4%.
  • Trên 10 năm hoặc bất động sản thừa kế: Thuế suất 2%.

Lý giải từ Bộ Tài chính: Bộ cho rằng mức thuế 2% hiện hành chưa phản ánh đúng bản chất thu nhập từ giao dịch bất động sản, và cần phải thay đổi theo hướng đánh thuế trên phần lãi thực tế từ chuyển nhượng để ngăn chặn đầu cơ và tạo sự công bằng hơn trong thị trường bất động sản.

II. Vấn đề bất hợp lý với bất động sản mua từ 20 năm trước

Một trong những điểm gây tranh cãi lớn trong dự thảo là áp dụng thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt đối với những bất động sản đã mua lâu năm. Theo các chuyên gia, nếu bất động sản đã được mua từ 20 năm trước, giá mua lúc đó sẽ rất thấp, nhưng khi bán lại hôm nay, giá có thể tăng gấp 10 lần do sự trượt giá theo thời gian.

• Vấn đề: Nếu áp thuế 20% trên phần lãi giữa giá mua và giá bán, người nộp thuế sẽ chịu thiệt thòi vì mức chênh lệch này không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Sự chênh lệch lớn giữa giá mua ban đầu và giá bán hiện tại chủ yếu là do lạm phát và tăng trưởng giá trị đất đai trong suốt 20 năm.
• Ý kiến của chuyên gia: TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên tại Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội, nhấn mạnh rằng việc áp thuế đối với những bất động sản mua lâu năm cần phải linh hoạt. Mức thuế 20% đối với phần lãi có thể không hợp lý vì không phản ánh đúng thực tế giá trị tài sản mà người nộp thuế thực sự nhận được.

III. Đề xuất phương án thuế linh hoạt cho người nộp thuế

Để giải quyết vấn đề này, chuyên gia đề xuất một cơ chế thuế linh hoạt. Người nộp thuế nên có quyền lựa chọn hai phương án thuế, tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của bất động sản mà họ sở hữu:

1. Nộp thuế 20% trên phần lãi (tính theo chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lý).
2. Nộp thuế 2% trên giá bán (giống như quy định hiện hành).

Phương án này sẽ giúp đảm bảo công bằng và không gây thiệt hại cho những người sở hữu bất động sản lâu năm, đặc biệt là khi giá mua ban đầu thấp hơn rất nhiều so với giá bán hiện tại.

IV. Những trường hợp không nên đánh thuế

Theo TS Nguyễn Ngọc Tú, thuế thu nhập cá nhân chỉ nên áp dụng với những trường hợp kinh doanh. Không thể đánh thuế đối với những người bán nhà vì nhu cầu đời sống, ví dụ:

• Bán nhà để chi trả chi phí học hành, chữa bệnh, hoặc chuyển công tác.
• Bán nhà để nâng cấp nơi ở, ví dụ khi có điều kiện kinh tế tốt hơn hoặc muốn mua nhà lớn hơn.
• Bán nhà khi về già để chia tài sản cho con cháu.

Những người bán bất động sản trong các trường hợp này không phải là nhà đầu cơ mà chỉ thực hiện giao dịch tài sản cho nhu cầu đời sống, do đó không thể coi đây là thu nhập để đánh thuế.

V. Các vấn đề phát sinh khi áp dụng thuế 20%

Một vấn đề khác mà các chuyên gia lo ngại là sự bất công trong việc tính thuế đối với những trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến chuyển nhượng. Theo ông Tú, việc không có hóa đơn chứng từ sẽ dẫn đến mức thuế khác biệt:

• Có hóa đơn chứng từ: Áp thuế 20% trên phần lãi.
• Không có hóa đơn: Áp thuế 10% trên giá bán.

Điều này gây ra sự không công bằng và mâu thuẫn với nguyên tắc thu thuế, bởi vì một người có hóa đơn lại bị tính thuế khác với người không có hóa đơn, mặc dù thực tế họ có thể có mức lãi và chi phí tương tự.

VI. Nguy cơ tăng giá bất động sản và khó tiếp cận nhà ở

• Tăng giá do thuế cao: Nếu thuế chuyển nhượng quá cao, nhiều chủ đầu tư sẽ đẩy chi phí thuế vào giá bán của bất động sản, khiến giá nhà tăng thêm, càng khiến người trẻ và người làm công ăn lương khó tiếp cận nhà ở. Chính sách thuế không những không thể ngăn chặn đầu cơ, mà có thể thúc đẩy giá bất động sản leo thang, làm cho nhà ở trở nên xa vời đối với nhiều người.
• Thiếu công cụ chống đầu cơ: Ông Tú khẳng định rằng, để giải quyết vấn đề đầu cơ bất động sản, cần có một chính sách thuế rõ ràng và chính xác hơn. Thuế thu nhập cá nhân không phải là công cụ hiệu quả để chống lại đầu cơ, mà thuế tài sản mới là công cụ cần thiết để kiểm soát tình trạng này.

VII. Dự báo tác động của thuế 20% đối với thị trường

• Xu hướng quốc tế: Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, việc áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản là một xu hướng không thể tránh khỏi, vì nhiều quốc gia đã thực hiện tương tự, chẳng hạn Nhật Bản (39% nếu bán trong vòng 5 năm). Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng thời điểm và dữ liệu là hai yếu tố quan trọng cần phải được xem xét kỹ lưỡng trước khi áp dụng chính sách này tại Việt Nam.
• Cuộc thanh lọc thị trường: Ông Quốc Anh dự báo rằng, nếu chính sách này được áp dụng, sẽ có một "cuộc thanh lọc" lớn trên thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, thiếu kiến thức sẽ bị loại bỏ. Chỉ những nhà đầu tư thực thụ mới có thể tiếp tục tham gia thị trường, do họ hiểu rõ giá trị của bất động sản và dòng tiền ra vào của thị trường.

---

Tác giả: Nguyễn Lê

Nguồn: VietNamNet - Link