I. Bối cảnh

Bộ Tài chính đang xây dựng Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) mới, thay thế luật hiện hành.

Trước đó, bản dự thảo công bố lấy ý kiến dư luận có đề xuất quan trọng liên quan đến bất động sản: Áp thuế 20% trên thu nhập (lãi) từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản.

Đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ người dân, doanh nghiệp và giới chuyên gia.

Điểm mới trong dự thảo mới nhất

• Bộ Tài chính đã chính thức bỏ đề xuất 20% trên lãi.
• Hồ sơ gửi Bộ Tư pháp thẩm định không còn nội dung sửa đổi liên quan đến bất động sản trong cách tính thuế TNCN.

II. Nội dung chi tiết của đề xuất trước đây

Cách tính thuế 20% trên thu nhập

• Thuế TNCN được tính theo công thức: Thu nhập chịu thuế = Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lệ
• Thuế phải nộp = 20% x Thu nhập chịu thuế

Trường hợp không xác định được giá vốn. Nếu không đủ hồ sơ xác định giá mua và chi phí, sẽ tính thuế trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ:

• < 2 năm: thuế suất 10%
• 2 – 5 năm: 6%
• 5 – 10 năm: 4%
• 10 năm hoặc bất động sản thừa kế: 2%
• Thừa kế nhưng dùng để đầu cơ → áp thuế như kinh doanh bất động sản.

III. Lý do Bộ Tài chính từng đưa ra

• Cách tính mới phản ánh đúng bản chất kinh tế (lợi nhuận thực tế) thay vì chỉ dựa vào giá bán.
• Tương đồng với thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) hiện nay (mức 20%).
• Giúp chống tình trạng kê khai giá bán thấp hơn thực tế để giảm thuế → gây thất thu ngân sách.

Điều kiện cần để áp dụng

Để thực hiện được cách tính 20% trên lãi, Bộ Tài chính nhấn mạnh phải có:

1. Cơ sở dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản.
2. Hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh chi phí khấu trừ.
3. Chính sách đất đai – nhà ở đồng bộ với thuế TNCN.
4. Hạ tầng công nghệ thông tin mạnh mẽ để quản lý đăng ký, chuyển nhượng.

Thực trạng hiện nay

• Người dân thường kê khai giá bán thấp hơn thực tế → giảm số thuế phải nộp.
• Hệ quả:
  • Ngân sách nhà nước thất thu.
  • Thị trường thiếu minh bạch, giá không phản ánh đúng thực tế.

IV. Ý kiến chuyên gia và dư luận

Ưu điểm của cách tính hiện hành (2% trên giá bán): Đơn giản, dễ áp dụng, dễ thu.

Nhược điểm: Dễ bị lợi dụng để kê khai giá thấp → thất thu.

Đề xuất từ chuyên gia:

• Nên áp thuế 20% trên lãi thực tế (nếu có đủ chứng từ).
• Nếu không có chứng từ → áp dụng mức ấn định 1 – 2% dựa trên bảng giá UBND tỉnh/thành phố.

Một số ý kiến còn cho rằng cần đánh thuế cao hơn đối với đầu cơ bất động sản (mua đi bán lại trong thời gian ngắn, sở hữu nhiều BĐS) để ổn định thị trường.

V. Kết luận

Bộ Tài chính đã tạm rút bỏ đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS trong dự thảo luật mới, do:

• Chưa có cơ sở dữ liệu và hạ tầng công nghệ đầy đủ.
• Chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở chưa đồng bộ.

Tuy nhiên, các vấn đề thất thu ngân sách, khai thấp giá bán, đầu cơ BĐS vẫn là thách thức lớn.

Hướng đi khả thi trong tương lai:

• Xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch về giao dịch bất động sản.
• Từng bước áp dụng đánh thuế theo lãi thực tế để công bằng hơn.
• Điều tiết mạnh tay với đầu cơ nhằm ổn định thị trường và đảm bảo nguồn thu ngân sách.

---

Tác giả: Đông Bắc

Nguồn: Doanh Nhân Việt Nam - Link