I. Bối cảnh và lý do đề xuất

• Giá đất trên bảng giá đất mới tại một số địa phương theo Luật Đất đai năm 2024 đã tăng cao đột biến, gây khó khăn lớn cho hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
• Các hộ dân hiện phải nộp tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Điều này dẫn đến gánh nặng tài chính lớn, đặc biệt đối với những người có đất vườn, đất nông nghiệp liền kề thửa đất có nhà ở.
• Đề xuất từ Bộ Tài chính là áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi hộ gia đình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và khắc phục những bất cập từ bảng giá đất mới.

II. Quy định hiện hành và các vấn đề phát sinh

Theo Luật Đất đai 2024:

• Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, tính theo chênh lệch giá giữa đất trước và sau khi chuyển mục đích.
• Tuy nhiên, Luật không quy định tỷ lệ phần trăm chênh lệch và không có quy định về việc miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Vấn đề phát sinh:

• Các hộ dân hiện phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giá giữa đất ở và đất nông nghiệp theo bảng giá mới, gây khó khăn tài chính.
• Chưa có quy định linh hoạt cho các trường hợp đặc biệt như đất vườn ao liền kề hoặc đất nông nghiệp trong thửa đất có nhà ở.

III. Đề xuất của Bộ Tài chính

Phương án 1: Giữ nguyên quy định hiện hành: Nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất mới mà không có giảm trừ nào.

Phương án 2: Áp dụng cơ chế tính theo tỷ lệ phần trăm như trước đây

• 30% mức chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp nếu đất chuyển đổi nằm trong hạn mức giao đất ở.
• 50% mức chênh lệch nếu đất chuyển đổi vượt hạn mức giao đất ở.

Lý do và mục đích của đề xuất

• Giảm gánh nặng tài chính cho hộ gia đình và cá nhân khi giá đất tính tiền sử dụng đất tăng cao so với luật cũ.
• Hỗ trợ người dân có đất ở trong hạn mức giao đất ở, giúp giảm chi phí khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, đặc biệt là đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở.
• Điều chỉnh theo thực tiễn: Đề xuất giảm tiền sử dụng đất này nhằm giải quyết vướng mắc khi áp dụng bảng giá đất mới, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

V. Ưu và nhược điểm của phương án 2

Ưu điểm:

• Giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân, đặc biệt là đối với đất vườn ao liền kề và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.
• Giảm chi phí chuyển mục đích sử dụng đất cho các hộ dân khi giá đất tăng cao theo bảng giá mới.
• Hỗ trợ các khu vực có đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, giảm bớt sự chênh lệch về chi phí đất đai.

Nhược điểm:

• Phương án này chưa giải quyết được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất nông nghiệp thuần túy sang đất ở khi giá đất tính tiền tăng cao.
• Có thể gây khó khăn trong việc áp dụng đối với các trường hợp chuyển đất nông nghiệp thuần túy mà giá đất tăng mạnh.

VI. Ý kiến của các địa phương

Một số địa phương như Nghệ An, Ninh Bình, Bến Tre, Nam Định đã đề xuất: Áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm, vì phương án này giúp giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân mà vẫn không ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai.

Các địa phương này cũng cho rằng phương án này sẽ giúp quản lý tốt hơn, đồng thời tạo ra sự linh hoạt trong thu tiền sử dụng đất.

Kết luận và tình hình hiện tại

• Bộ Tài chính đã yêu cầu các địa phương báo cáo về tình hình thực hiện tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Chính phủ đang xem xét các phương án để ra quyết định cuối cùng trong thời gian tới về chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

---

Tác giả: Hồng Minh

Nguồn: Tạp chí điện tử - Link