I. Thực trạng hiện nay: Tiền sử dụng đất quá cao

Người dân gặp khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở) vì mức thu tiền sử dụng đất hiện hành quá cao.

Mức thu đang áp dụng:

• 30% đối với phần đất trong hạn mức.
• 50% đối với phần đất vượt hạn mức.

Hệ quả:

• Gây áp lực tài chính nặng nề cho người dân.
• Làm chậm quá trình hợp thức hóa nhà ở.
• Cản trở việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

II. Kiến nghị của HoREA: Giảm mức thu theo hướng hợp lý

HoREA đề xuất điều chỉnh theo hướng giảm:

• Từ 30% xuống 20% cho phần đất trong hạn mức.
• Từ 50% xuống 30% cho phần đất vượt hạn mức.

Lý do:

• Hạn chế gánh nặng tài chính cho người dân.
• Tạo điều kiện để người dân dễ dàng hoàn tất thủ tục pháp lý.
• Khuyến khích minh bạch hóa quyền sử dụng đất.

Ví dụ minh họa cụ thể:

• Ông A có 300m² đất trồng cây lâu năm.
• Trong đó: 250m² trong hạn mức, 50m² vượt hạn mức.
• Giá đất ở: 11 triệu đồng/m²; giá đất nông nghiệp: 600.000 đồng/m².

Số tiền phải nộp:

• Theo quy định cũ: 3,12 tỷ đồng.
• Theo dự thảo mới của Bộ Tài chính: 1,04 tỷ đồng.
• Theo đề xuất của HoREA: 676 triệu đồng (tương đương 21,6% mức cũ).

III. Góp ý từ chuyên gia: Phân loại đối tượng sử dụng đất

Bà Võ Nhật Liễu (Viện PROPIIN) cho rằng nên phân nhóm người sử dụng đất để áp dụng mức thu khác nhau:

• Nhóm 1: Người ở thật → cần hỗ trợ tối đa.
• Nhóm 2: Người sở hữu từ 2–3 lô đất → thu ở mức trung bình.
• Nhóm 3: Tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh đất → thu 100%.

Ưu điểm của phương án phân nhóm:

• Công bằng giữa người có nhu cầu thực và đầu cơ.
• Tránh thất thu ngân sách.
• Hạn chế khiếu nại, tranh chấp.

IV. Những bất cập khác cần giải quyết

Thủ tục xác định tiền sử dụng đất và định giá còn phức tạp:

• Gây chậm trễ trong xử lý hồ sơ.
• Làm ách tắc dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản.
• Cản trở quá trình đầu tư và phát triển dự án.

Cần cải cách:

• Rút ngắn thời gian thẩm định giá đất.
• Chuẩn hóa phương pháp xác định giá trị sử dụng đất.
• Áp dụng công nghệ số trong quản lý đất đai.

V. Quan điểm từ chuyên gia Trần Khánh Quang

Mức thu hiện tại là quá cao và thiếu hợp lý, đặc biệt với người dân thu nhập trung bình – chỉ muốn chuyển đổi hợp pháp.

Đề xuất:

• Mức thu chỉ nên ở mức 30–40% giá trị chênh lệch.
• Sau năm 2026, bảng giá đất mới cần có giới hạn điều chỉnh:
  • Mỗi năm không tăng quá 20%.
  • Nếu vượt, phải kiểm tra, rà soát kỹ để tránh giá đất bị đẩy ảo.

Mục tiêu cuối cùng:

• Chống đầu cơ đất.
• Giúp người nghèo có cơ hội an cư.
• Tạo ra thị trường đất đai phát triển lành mạnh, dễ tiếp cận.

VI. Kết luận: Hướng đến chính sách nhân văn, thực tế và bền vững

Việc giảm mức thu tiền sử dụng đất là cần thiết và cấp bách để:

• Tạo điều kiện cho người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
• Khuyến khích minh bạch trong quản lý.
• Thúc đẩy thu ngân sách nhà nước một cách bền vững, ổn định.

Giải pháp tối ưu:

• Điều chỉnh mức thu linh hoạt theo từng nhóm đối tượng.
• Cải cách thủ tục hành chính đất đai.
• Kiểm soát giá đất phù hợp với thực tiễn và thu nhập người dân.

Thông điệp chung:

• Thu ngân sách là cần thiết, nhưng không nên bằng mọi giá.
• Chính sách đất đai phải đặt người dân làm trung tâm, đảm bảo công bằng, minh bạch và cơ hội sở hữu đất ở cho mọi tầng lớp.

---

Tác giả: Duy Quang
Nguồn: Báo Tiền Phong - Link