I. Bối cảnh chung

Doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong 2 vấn đề chính:

1. Thu hồi đất (bồi thường cho dân).
2. Xác định giá đất (nghĩa vụ tài chính với Nhà nước).

Việc sửa đổi quy định về giá đất phải hướng tới:

• Đưa giá BĐS về giá trị thật.
• Tạo mặt bằng giá hợp lý, để cả doanh nghiệp phát triển và người dân tiếp cận nhà ở.

II. Cách tính giá đất trong Luật Đất đai 2024 & dự thảo sửa đổi

Luật Đất đai 2024 ban đầu đưa ra nguyên tắc định giá đất theo thị trường.

Nhưng trong dự thảo sửa đổi, nguyên tắc này bị loại bỏ:

• Nhà nước quyết định bảng giá đất thay vì hoàn toàn theo thị trường.
• Bảng giá đất được xây dựng theo:
  • Nhiều phương pháp định giá.
  • Điều kiện KT-XH của từng địa phương.
  • Yêu cầu quản lý nhà nước.

Ưu điểm: có thể điều chỉnh linh hoạt theo khu vực.

Hạn chế: thiếu nhất quán, dễ phát sinh chênh lệch.

III. Doanh nghiệp “khổ vì giá đất” – góc nhìn thực tế

Ông Phạm Đức Toản (Tổng giám đốc EZ Property)

Khó khăn lớn:

• Chênh lệch bồi thường: giá đền bù cho dân khác xa giá tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước → tạo gánh nặng khổng lồ.
• Chi phí đất biến động mạnh:
  • Trước đây, ổn định hơn (1 ha đất ở Bắc Bộ chỉ ~10 tỷ).
  • Nay thay đổi từng ngày → DN khó dự báo chi phí.
• Ví dụ:
  • 2018–2019: giá đất ~21–22 triệu/m².
  • Hiện nay: bị tính 49–50 triệu/m² → DN kiệt quệ.
• Dự án chậm tiến độ (do thủ tục, GPMB) thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí truy thu hàng trăm tỷ.

Kết luận: DN chịu rủi ro kép:

• Tăng chi phí ngoài dự kiến.
• Thiếu ổn định trong khâu định giá.

Kiến nghị: Nhà nước cần ban hành bảng giá đất rõ ràng, thống nhất, áp dụng chung cho cả DN và người dân, thay vì DN tự thỏa thuận với dân rồi lại nộp thêm cho Nhà nước.

IV. Vấn đề “giá ảo” – hệ lụy xã hội

Ông Nguyễn Văn Đính (Phó Chủ tịch VNREA)

• Điểm nghẽn lớn nhất: giá đất.
• Các bất cập:
  1. Giá sơ cấp – thứ cấp chưa phân định rõ → có nơi chưa đầu tư hạ tầng nhưng vẫn áp giá cao.
  2. Tình trạng đầu cơ, thổi giá: mức giá ảo lại được đưa vào bảng giá chính thức → vô tình hợp thức hóa giá ảo.
  3. Hệ quả: nghĩa vụ tài chính DN tăng, giá BĐS bị đẩy cao, người dân càng khó mua nhà.
  4. Tâm lý e ngại: đơn vị định giá & cơ quan quản lý sợ bị “nói là định giá thấp” → thường phê duyệt giá cao.

Thực tế:

• Nhiều nơi không có đầu tư, hạ tầng kém, nhưng giá BĐS vẫn tăng mạnh.
• Giá tăng không dựa trên đầu tư thật, mà do cơ chế định giá bất hợp lý.

V. Giải pháp đề xuất

Từ ông Phạm Đức Toản: Ban hành bảng giá đất thống nhất, áp dụng chung cho DN và người dân.

Từ ông Nguyễn Văn Đính

• Giao việc xác định giá đất cho tổ chức, cơ quan định giá chuyên nghiệp độc lập.
• Các đơn vị này sẽ tính đúng, tính đủ, cung cấp cơ sở khoa học cho cơ quan quản lý ra quyết định.
• Nhờ đó:
  • Giá BĐS trở về giá trị thật.
  • Doanh nghiệp có điều kiện phát triển.
  • Người dân tiếp cận được nhà ở với giá hợp lý.

---

Tác giả: Thu Hiền

Nguồn: Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online - Link