I. Bối cảnh chung: Làn sóng M&A bất động sản trở lại

Nửa đầu 2025, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) BĐS bùng nổ trở lại, tổng giá trị thương vụ 1,8 tỷ USD (+30% so với cùng kỳ 2024).

Nguyên nhân:

• Dòng vốn tín dụng cải thiện: sau giai đoạn 2022 – 2023 “đóng băng” vì ngân hàng siết cho vay, trái phiếu đáo hạn, nay Chính phủ cho cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ, giãn trái phiếu.
• Hành lang pháp lý thông thoáng hơn: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) cho phép chuyển nhượng dự án một phần/toàn bộ, hạn chế “găm đất”.
• Nhu cầu tái cơ cấu: nhiều DN thiếu vốn nhưng có quỹ đất sạch → cần hợp tác với nhà đầu tư mạnh.

II. Những điểm sáng trên thị trường M&A

Xu hướng hợp tác thay vì “mua đứt bán đoạn”

• Trước đây: DN thường bán hẳn dự án để thoát vốn.
• Nay: Nhiều tập đoàn giữ lại cổ phần, chọn hình thức liên doanh – liên kết để vừa giữ thương hiệu, vừa tiếp cận chuẩn phát triển quốc tế từ đối tác ngoại.
• Ví dụ: Capitaland, Savills hợp tác với DN nội ở Bình Dương; Nishi Nippon Railroad (Nhật) mua 25% Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Sự tham gia mạnh mẽ của vốn ngoại

• Các nhà đầu tư quốc tế coi Việt Nam là thị trường trọng điểm tại châu Á.
• Không chỉ nhà ở → mà còn mở rộng sang:
  • BĐS công nghiệp – logistics.
  • BĐS nghỉ dưỡng.
  • Văn phòng hạng A ở Hà Nội, TP.HCM.
• Ưu thế: vốn dồi dào, quản trị chuẩn mực.
• Thách thức: yêu cầu minh bạch thông tin, quy trình rõ ràng.

III. Tác động tích cực của làn sóng M&A

• Tái cấu trúc ngành BĐS: dự án chậm tiến độ, thiếu vốn được hồi sinh.
• Giải phóng quỹ đất “đóng băng” nhiều năm.
• Chuyển giao kinh nghiệm & chuẩn mực quốc tế: quản lý dự án, tiêu chuẩn bền vững, quy định môi trường.
• Tăng tính minh bạch, thanh khoản: DN không còn phụ thuộc duy nhất vào vốn ngân hàng → giảm rủi ro hệ thống.
• Tạo sức ép chuyên nghiệp hóa DN trong nước để đủ điều kiện hợp tác với nhà đầu tư ngoại.

Rủi ro & thách thức

• Nguy cơ “thâu tóm đất giá rẻ”: nếu thiếu giám sát, nhà đầu tư có thể mua dự án khi DN khó khăn với giá thấp.
• Thiếu minh bạch: nhiều thương vụ thỏa thuận riêng, không công khai → tiềm ẩn tiêu cực.
• Nguy cơ mất quyền kiểm soát: DN nội “bán vội để trả nợ” → dễ mất quyền chi phối dự án lớn.
• Thiếu công cụ giám sát: hiện chưa có bộ tiêu chí chuẩn để đánh giá năng lực tài chính DN tham gia M&A.

IV. Giải pháp hướng tới bền vững

Hoàn thiện hành lang pháp lý

• Cần nghị định, thông tư cụ thể hóa Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh BĐS.
• Bổ sung quy định về:
  • Thẩm định năng lực tài chính bên nhận chuyển nhượng.
  • Trách nhiệm pháp lý & nghĩa vụ tài chính liên quan dự án.
  • Cơ chế xử lý khi DN bán dự án nhưng còn nợ thuế, nợ trái phiếu.

Minh bạch thông tin

• Yêu cầu niêm yết công khai thương vụ M&A trên cổng thông tin Bộ Xây dựng, hoặc qua các sàn giao dịch uy tín.
• Giảm tình trạng “thỏa thuận ngầm” và tạo cơ hội cho nhiều nhà đầu tư tiếp cận bình đẳng.

Tăng cường giám sát & cảnh báo rủi ro

• Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá năng lực DN trước khi tham gia M&A.
• Thiết lập cơ chế cảnh báo sớm với thương vụ có dấu hiệu thiếu minh bạch.

Đa dạng hóa kênh vốn

• Khuyến khích DN huy động vốn trung – dài hạn (quỹ đầu tư, chứng khoán hóa BĐS, hợp tác quốc tế) thay vì phụ thuộc tín dụng ngắn hạn.
• Giúp DN tái cấu trúc mà không phải bán toàn bộ dự án.

---

Tác giả: Doãn Thành

Nguồn: Kinh tế & Đô thị - Link