I. Bối cảnh chính sách và thực trạng mô hình Airbnb tại các chung cư

• Từ tháng 3/2025, TP.HCM đã cấm hoạt động cho thuê căn hộ để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày như mô hình Airbnb.
• Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
• Nhiều ban quản trị chung cư tại các địa phương khác cũng đã và đang thực hiện biện pháp siết chặt tương tự.

II. Nguy cơ từ việc sử dụng căn hộ để lưu trú ngắn hạn

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hoạt động Airbnb tại chung cư gây ra hàng loạt hệ lụy:

Về hạ tầng và an ninh:

• Mục đích xây dựng chung cư là để phục vụ cư dân sống dài hạn theo quy hoạch (mật độ dân số, bãi đỗ xe, PCCC…).
• Lưu trú ngắn ngày khiến mật độ người ra vào tăng gấp nhiều lần, gây:
  • Quá tải hạ tầng
  • Chi phí bảo trì tăng
  • Mất an ninh trật tự
  • Khó kiểm soát người lạ, tiềm ẩn cháy nổ, tệ nạn xã hội

Về cạnh tranh và thuế:

• Khách sạn, condotel phải tuân thủ nghiêm ngặt về pháp lý, vận hành, thuế.
• Airbnb tự phát không đăng ký kinh doanh, trốn thuế, làm mất công bằng thị trường và gây thất thu ngân sách Nhà nước.

III. Việc siết chặt có lợi gì cho người mua nhà ở thực?

Cấm hoặc hạn chế Airbnb giúp giá trị căn hộ phản ánh đúng giá trị sử dụng chứ không còn chạy theo đầu cơ cho thuê.

Các nhà đầu tư Airbnb sẽ phải:

• Đăng ký kinh doanh
• Nộp thuế đầy đủ
• Đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy, vận hành

Điều này làm tăng chi phí vận hành và giảm sức hấp dẫn đầu tư ngắn hạn, từ đó:

• Người đầu tư lướt sóng sẽ rút lui.
• Tăng nguồn cung căn hộ cho người mua để ở.
• Giá căn hộ trở nên hợp lý hơn, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá hiện nay đang rất cao.

Nhiều thành phố lớn trên thế giới đã hạn chế hoặc cấm Airbnb trong khu dân cư để:

• Kiềm chế giá nhà tăng quá mức.
• Giảm giá thuê dài hạn.
• Tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Việt Nam đang thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình, do:

• Đầu cơ bất động sản gia tăng.
• Tín dụng “rẻ” bị lợi dụng để lướt sóng.
• Giá tăng nhanh, thanh khoản thấp, tập trung vào số ít dự án.

V. Đề xuất chính sách và khung pháp lý cần thiết

TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị Nhà nước nên:

• Ban hành quy định pháp lý cụ thể đối với hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn:
  • Phải đăng ký kinh doanh
  • Khai báo tạm trú
  • Nộp thuế
  • Tuân thủ tiêu chuẩn vận hành như khách sạn
  • Phải có sự đồng thuận của cư dân trong chung cư
• Tăng cường chế tài xử phạt nghiêm khắc với các trường hợp vi phạm.
• Bảo vệ quyền lợi cư dân sống lâu dài, ổn định, đảm bảo tính “nhà ở” của căn hộ.
• Góp phần xây dựng thị trường lưu trú công bằng, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

---

Tác giả: Thanh Xuân
Nguồn: VnEconomy - Link