I. Ba rào cản lớn của ngành xây dựng tại Việt Nam

Chi phí xây dựng tăng mạnh:

• Giá vật liệu như xi măng, cát, đá... tăng mạnh từ năm 2024.
• Chi phí phát triển dự án tăng do vật liệu, nhân công và các tiện ích tích hợp (phòng gym, khu thư giãn...) đòi hỏi cao hơn.

Chính sách tài chính siết chặt:

• Chấm dứt kỷ nguyên lãi suất thấp khiến chi phí vốn tăng.
• Điều kiện cho vay từ các tổ chức tài chính trở nên nghiêm ngặt hơn, yêu cầu vốn chủ sở hữu lớn và tính minh bạch cao.

Thiếu hụt nhân lực:

• Lực lượng lao động chủ yếu là nông thôn, làm theo mùa vụ, khiến tiến độ thi công thiếu ổn định trong thời gian cao điểm.
• Tuy chưa nghiêm trọng như ở các nước phát triển, nhưng đang dần trở thành rủi ro lớn.

II. Hệ quả của chi phí leo thang đối với thị trường bất động sản

Giá căn hộ tăng cao:

• Quý I/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ 2024.
• TP.HCM có nguồn cung mới rất hạn chế, chỉ khoảng 800 căn hộ mở bán, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Phân khúc nhà ở giá phải chăng bị thu hẹp: Khan hiếm sản phẩm phù hợp với người mua thực, do áp lực chi phí phát triển khiến nhà giá rẻ khó triển khai.

Giá nhà thấp tầng tăng mạnh:

• Tại Hà Nội:
  • Biệt thự tăng trung bình 29%/năm trong 5 năm gần đây.
  • Nhà liền kề tăng 22%/năm cùng kỳ.
• Nguyên nhân không chỉ là nhu cầu mà còn do chi phí tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện tăng cao.

Áp lực tăng giá còn đến từ các yếu tố khác:

• Biến đổi khí hậu khiến chi phí hạ tầng (chống ngập, thoát nước) tăng, đặc biệt ở TP.HCM.
• Thiếu năng lượng, khan hiếm quỹ đất làm tăng chi phí đầu vào.

III. Cơ hội trong bối cảnh khó khăn

Tái cấu trúc ngành bất động sản:

• Sau dịch bệnh, tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý, thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ.
• Nhiều dự án đình trệ, nhà đầu tư thận trọng hơn.

Các cải cách pháp lý tạo nền tảng mới:

• Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đồng loạt có hiệu lực từ tháng 8/2024.
• Góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông dòng vốn dài hạn.

Đầu tư công quy mô lớn: Được đẩy nhanh để mở rộng không gian phát triển cho các đô thị vệ tinh, tạo sức bật cho thị trường.

Xu hướng phát triển mô hình “khu nghỉ dưỡng làm việc”:

• Tích hợp các tiện ích như:
  • Phòng gym, khu thư giãn.
  • Không gian chăm sóc sức khỏe tinh thần.
  • Phòng cho nhân viên sau sinh.
• Giá thuê văn phòng tại TP.HCM trung bình hiện là 833.000 đồng/m²/tháng, tăng 4%/năm, cho thấy khách thuê sẵn sàng trả cao hơn cho trải nghiệm tốt hơn.

IV. Hướng đi cho các nhà phát triển trong bối cảnh hiện nay

Chiến lược dài hạn là yếu tố quyết định:

• Cơ hội nghiêng về doanh nghiệp:
  • Biết đầu tư vào chất lượng tài sản.
  • Tích hợp ESG (môi trường, xã hội, quản trị).
  • Ứng dụng công nghệ quản lý xây dựng hiện đại.

Cải tiến thiết kế và định vị sản phẩm:

• Thiết kế hiện đại và bền vững giúp:
  • Kiểm soát chi phí hiệu quả hơn.
  • Tăng biên lợi nhuận nhờ nâng giá trị thương hiệu trong mắt khách hàng.

---

Tác giả: Hồ Xuân Mai

Nguồn: Viet Times - Link