I. Bối cảnh đầu tư bất động sản nửa cuối năm 2025

Theo báo cáo Impact 2025 của Savills, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục sau một thời gian dài thanh lọc mạnh.

Các yếu tố góp phần tạo đà phục hồi:

• Cải cách hành chính (đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án)
• Gia tăng đầu tư công về hạ tầng (cao tốc, sân bay, vành đai…)

Tuy nhiên, thị trường hiện nay trở nên phân mảnh và khó đoán định do ảnh hưởng từ:

• Đại dịch COVID-19
• Chính sách tiền tệ thắt chặt
• Tình trạng trì trệ kinh tế toàn cầu

II. Thay đổi trong tư duy đầu tư bất động sản

Trước đây, mô hình đầu tư thụ động dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá vốn là phổ biến.

Hiện nay, nhà đầu tư cần:

• Chuyển sang chiến lược chủ động
• Ưu tiên dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và tầm nhìn dài hạn

Lãi suất cao khiến trái phiếu trở nên hấp dẫn, làm giảm tính cạnh tranh của bất động sản về lợi suất.

III. Động lực chính cho thị trường: cải cách và hạ tầng

Giai đoạn 2016–2024 chứng kiến tăng trưởng mạnh ở các phân khúc:

• Nhà ở
• Văn phòng
• Bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM

Tuy nhiên, các yếu tố như dịch bệnh, siết tín dụng, rào cản pháp lý đã làm đình trệ nhiều dự án.

Từ tháng 8/2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi chính thức có hiệu lực, giúp:

• Gỡ vướng pháp lý
• Tăng tính minh bạch
• Thu hút vốn đầu tư dài hạn

Đồng thời, đầu tư công được đẩy mạnh trên toàn quốc (Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, vành đai Hà Nội – TP.HCM), tạo điều kiện phát triển vùng vệ tinh.

Cơ hội mới tại khu vực trung tâm và vùng ven

• Theo ông Neil MacGregor (Savills Việt Nam):
  • Việc đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch sẽ giúp cải thiện tâm lý nhà đầu tư
  • Đấu giá đất và cải cách giải phóng mặt bằng giúp thu hút vốn mới
• Vùng ven: hưởng lợi nhờ hạ tầng tốt, cung cấp nhà ở giá hợp lý
• Khu trung tâm: mô hình branded residences (căn hộ có thương hiệu) đang nổi lên, thu hút tầng lớp siêu giàu trong và ngoài nước, tương tự Bangkok hoặc Trung Đông.

IV. Dữ liệu phục hồi quý I/2025 cho thấy xu hướng tích cực

• Hà Nội: tiêu thụ gần 8.000 căn hộ, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước.
• TP.HCM: tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 88%.
• Bán lẻ: duy trì vị thế với tỷ lệ lấp đầy 94%.
• Savills nhận định: Thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, đồng thời tái cấu trúc toàn diện hướng đến phát triển bền vững.

V. Hướng đi chiến lược giai đoạn 6 tháng cuối năm 2025

a) Đầu tư theo chủ đề

• Nhà đầu tư không còn tập trung vào địa lý mà vào các chủ đề có tính kháng chu kỳ như:
  • Trung tâm dữ liệu
  • Y tế – chăm sóc sức khỏe
  • Giáo dục
  • Nhà ở người cao tuổi
  • Logistics
• Tỷ trọng đầu tư toàn cầu vào các lĩnh vực này tăng từ 4% năm 2008 lên 13% năm 2023.

b) Cơ hội cụ thể tại Việt Nam

• Y tế, giáo dục: tăng nhanh nhờ tầng lớp trung lưu và nhu cầu cao của người dân.
• Giáo dục tư nhân phát triển mạnh; người Việt chi tiêu cho học tập thuộc top cao khu vực.
• Y tế hưởng lợi từ xu hướng bảo hiểm, nhu cầu phòng ngừa bệnh tật.
• Người cao tuổi: mô hình nhà ở chăm sóc sẽ sớm trở thành thị trường tiềm năng.
• Logistics: phát triển cùng hạ tầng và thương mại điện tử.

VI. Ưu tiên dòng tiền bền vững – vận hành tài sản hiệu quả

Nhà đầu tư cần cải thiện trải nghiệm người thuê và chất lượng vận hành.

Văn phòng hạng A tại Hà Nội ngày càng thu hút do doanh nghiệp muốn nâng chất lượng không gian làm việc.

Người thuê hiện đại tìm kiếm:

• Không gian sáng tạo
• Ánh sáng tự nhiên
• Phòng gym, khu vực tắm/chăm sóc sức khỏe

Các tiêu chí này trở thành điều kiện tiên quyết khi lựa chọn văn phòng.

Yếu tố bền vững và công trình xanh: Ngày càng có nhiều dự án áp dụng tiêu chuẩn xanh quốc tế, chú trọng đến:

• Thiết kế tiết kiệm năng lượng
• Vận hành thân thiện môi trường
• Chứng nhận công trình xanh giúp tăng giá trị tài sản và thu hút người thuê, nhà đầu tư quốc tế

---

Tác Giả: Bình Minh

Nguồn: Báo đầu tư chứng khoán - Link