I. Đề xuất thuế chuyển nhượng 20% của Bộ Tài Chính
Mức thuế đề xuất: Bộ Tài chính đã đề xuất trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) mức thuế 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Điều này có nghĩa là thay vì mức thuế 2% cố định trên giá bán bất động sản như hiện nay, thuế sẽ được tính trên phần lãi thực tế (chênh lệch giữa giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý).
Cấu trúc thuế chi tiết:
•    Dưới 2 năm: Thuế suất là 10%.
•    Từ 2 đến dưới 5 năm: Thuế suất là 6%.
•    Từ 5 đến dưới 10 năm: Thuế suất là 4%.
•    Từ 10 năm trở lên và bất động sản thừa kế: Thuế suất là 2%.
Cơ sở và lý giải: Bộ Tài chính cho rằng, mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng hiện tại chưa phản ánh đúng bản chất thu nhập từ giao dịch bất động sản. Chính vì vậy, cần có sự thay đổi sang một mức thuế phản ánh lãi thực tế từ giao dịch để ngăn chặn đầu cơ và tạo sự công bằng cho thị trường.
II. Kỳ vọng giảm đầu cơ và kiểm soát thị trường
Lý do áp dụng thuế cao: 
•    Theo Bộ Tài chính, việc áp dụng thuế 20% nhằm mục đích làm tăng chi phí đầu cơ, tạo sự công bằng và ổn định thị trường bất động sản, đồng thời giảm tình trạng bất động sản bị tích trữ không phục vụ nhu cầu thực tế. 
•    Điều này sẽ giúp hạn chế các hành vi đầu cơ lướt sóng, giúp người dân có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Tham khảo kinh nghiệm quốc tế: Chính sách này đã được tham khảo từ các quốc gia phát triển như:
•    Singapore: Thuế Seller’s Stamp Duty lên đến 12% nếu bán trong năm đầu.
•    Canada: Áp dụng thuế nhà trống và thuế đối với người nước ngoài lên tới 25% tại British Columbia.
•    Đức: Áp dụng thuế chống đầu cơ từ 25% đến 45% nếu bán bất động sản trong vòng 10 năm.
•    New Zealand: Cấm người nước ngoài mua nhà, đồng thời áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng chặt chẽ.
•    Trung Quốc: Quản lý nghiêm ngặt việc mua nhà tại các thành phố lớn, áp thuế dài hạn đối với những người sở hữu nhiều bất động sản.
Mục tiêu của chính sách: Việc áp dụng thuế chuyển nhượng cao sẽ giúp ngăn ngừa bong bóng bất động sản, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và đảm bảo người dân có thể sở hữu nhà với mức giá hợp lý.
III. Nguy cơ "tê liệt" và đóng băng thị trường
Lo ngại từ các chuyên gia
•    Mặc dù chính sách thuế này có thể giúp giảm đầu cơ, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng mức thuế 20% có thể gây "sốc" cho thị trường bất động sản Việt Nam. 
•    Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, việc áp thuế chuyển nhượng cao có thể khiến thị trường bất động sản “đóng băng” ngay lập tức. Điều này sẽ làm giảm đáng kể giao dịch trên thị trường, từ đó ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan như xây dựng, tài chính, và bất động sản.
Nguy cơ giảm sức hấp dẫn của bất động sản
•    Việc thuế cao sẽ làm giảm lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư, khiến họ chuyển sang các kênh đầu tư khác như chứng khoán hoặc vàng, thay vì tiếp tục đầu tư vào bất động sản.
•    Điều này làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản như một kênh đầu tư dài hạn.
Khả năng gây ra bán tháo và khủng hoảng tài chính: 
•    Ông Khánh cảnh báo rằng chính sách thuế đột ngột có thể gây ra tình trạng bán tháo tài sản, làm mất cân đối trong hệ thống tài chính ngân hàng và gây ra khủng hoảng tài chính. 
•    Việc này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng đối với nền kinh tế.
IV. Tác động đến giá bất động sản
Tăng giá do thiếu nguồn cầu: 
•    Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho rằng, việc các nhà đầu tư rút lui khỏi thị trường sẽ gây khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm bất động sản, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bán hàng. 
•    Điều này sẽ làm cho các dự án bất động sản phải kéo dài thời gian bán hàng, từ 7-10 năm, và chi phí tài chính như lãi vay sẽ được cộng vào giá bán, khiến giá bất động sản tăng mạnh.
Thị trường thứ cấp: 
•    Trên thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư sẽ chuyển phần thuế chuyển nhượng cao vào giá bán, khiến giá bất động sản tiếp tục leo thang. 
•    Điều này làm tăng giá trị bất động sản không phù hợp với thực tế và làm cho người mua thực sự gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà.
V. Cần có lộ trình và mức thuế hợp lý
Khuyến nghị từ chuyên gia
•    Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế chuyển nhượng cần phải có lộ trình linh hoạt và mức thuế hợp lý, tránh gây sốc cho thị trường.
•    Cụ thể, việc áp thuế quá cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, đặc biệt đối với các nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường dài hạn với mục tiêu sinh lời hợp pháp.
Mức thuế đề xuất: Nhiều chuyên gia đề xuất rằng, thay vì mức thuế 20%, chính phủ có thể áp dụng mức thuế thấp hơn và lũy tiến theo số lượng căn nhà sở hữu. Ví dụ:
•    Căn nhà thứ hai: Thuế từ 0,5-1%/năm.
•    Căn thứ ba trở lên: Thuế từ 2-5%/năm.
Bên cạnh đó, có thể miễn thuế đối với các bất động sản cho thuê minh bạch hoặc là nhà nghỉ dưỡng tại vùng sâu, vùng xa.
VI. Cần minh bạch hóa sở hữu bất động sản
Số hóa dữ liệu tài sản
•    Một yếu tố quan trọng trong việc thực hiện chính sách thuế là minh bạch hóa sở hữu bất động sản. 
•    Chính phủ cần số hóa toàn bộ dữ liệu tài sản, công khai danh sách những người sở hữu nhiều căn nhà để dễ dàng kiểm soát và áp dụng thuế một cách công bằng.
Áp dụng thuế nhà trống: 
•    Một biện pháp quan trọng là áp dụng thuế nhà trống đối với các bất động sản không được đưa vào sử dụng trong vòng 6 tháng. 
•    Điều này sẽ giúp giảm tình trạng bất động sản bị giữ lại chỉ để đầu cơ.
--- 
Tác giả: Phương Linh 
Nguồn: Báo The Leader - Link