I. Bối cảnh và mục đích

Mô hình giao dịch bất động sản online:

• Bộ Xây dựng được Thủ tướng giao nhiệm vụ nghiên cứu mô hình giao dịch nhà đất online, tương tự như giao dịch chứng khoán, nhằm chuyển đổi số và liên thông các thủ tục đất đai.
• Mục tiêu: Người dân có thể giao dịch bất động sản, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch hoàn toàn trên môi trường điện tử.

Dự thảo đề án:

• Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý dự kiến sẽ hình thành vào đầu năm 2026.
• Đề án sẽ được trình Quốc hội thảo luận vào kỳ họp tháng 10/2025.

II. Ý kiến của Bộ Tư pháp đối với dự thảo

Lo ngại về việc gộp chức năng công chứng vào trung tâm giao dịch:

• Bộ Tư pháp cho rằng việc giao trung tâm giao dịch bất động sản quyền xác nhận giao dịch thay cho công chứng là không phù hợp với tính chất và giá trị của hoạt động công chứng.
• Công chứng được coi là dịch vụ công và đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế rủi ro pháp lý, ngăn chặn tranh chấp.

Lý do không nên gộp chức năng công chứng:

• Công chứng đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng trong giao dịch bất động sản, giảm rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.
• Bộ Tư pháp đề nghị tách biệt rõ chức năng công chứng và giao dịch bất động sản, không hợp nhất chúng trong một cơ quan hành chính duy nhất.

III. Các vấn đề trong dự thảo đề án mà Bộ Tư pháp nêu ra

Các nhiệm vụ vượt khung pháp lý:

• Dự thảo đề án giao cho trung tâm giao dịch bất động sản thực hiện gần như toàn bộ quy trình giao dịch từ kiểm tra quy hoạch, xác minh thông tin, tư vấn pháp lý, tiếp nhận hồ sơ, xác nhận hợp đồng, nộp thuế, đến cấp sổ đỏ.
• Đây là tổ hợp chức năng mà hiện nay ít nhất 5 cơ quan khác nhau đảm trách, theo các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.

Mô hình tổ chức và cơ chế vận hành:

• Dự thảo tham khảo mô hình Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam, nhưng chưa phân tích sâu sự khác biệt pháp lý giữa bất động sản và các tài sản giao dịch trên sàn chứng khoán.
• Mô hình này đã bộc lộ một số hạn chế như đẩy giá và thổi giá, và chưa làm rõ nhược điểm của mô hình sàn giao dịch chứng khoán.

Quy trình giao dịch chưa phù hợp:

• Dự thảo quy trình giao dịch qua trung tâm tương đối đơn giản, nhưng chưa phù hợp với thực tế các tình huống đa dạng có thể xảy ra, như:
  • Chưa xác định năng lực chủ thể hoặc tình trạng hôn nhân.
  • Bất động sản bị thế chấp chưa được xác minh đúng quy trình.
• Trách nhiệm của trung tâm khi xảy ra tranh chấp hoặc sai sót trong quá trình giao dịch cũng chưa được làm rõ, đồng thời chưa có cơ chế bồi thường giống như hoạt động công chứng.

IV. Đề xuất của Bộ Tư pháp

Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng xem xét và hoàn thiện đề án để tách bạch rõ ràng chức năng giao dịch bất động sản và công chứng giao dịch bất động sản.

Giao dịch thứ cấp:

• Các giao dịch thứ cấp vẫn sẽ thực hiện theo quy trình của công ty môi giới hoặc sàn giao dịch, với các bên phải xác lập hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng.
• Hồ sơ sẽ được gửi về trung tâm giao dịch bất động sản để thực hiện các bước tiếp theo như tư vấn thủ tục, hỗ trợ kỹ thuật, nhưng không kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch.

Tình hình triển khai và kết luận

• Bộ Xây dựng đang phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) để phát triển và triển khai đề án này.
• Mục tiêu của trung tâm là kiểm soát sự minh bạch khi đưa bất động sản vào giao dịch, đồng thời giải quyết liên thông các thủ tục hành chính trong quá trình giao dịch.
• Bộ Tư pháp yêu cầu Bộ Xây dựng cần xem xét các góp ý và hoàn thiện đề án trước khi trình Chính phủ xem xét.

---

Tác giả: Hồng Minh

Nguồn: VnExpress - Link