I. Bối cảnh hiện tại

• Khâu xác định tiền sử dụng đất cho dự án còn nhiều phức tạp: Việc xác định tiền sử dụng đất hiện nay thường kéo dài do nhiều bước thẩm định, tính toán từ hội đồng định giá hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn.
• Chi phí tăng cao, đặc biệt khi chuyển mục đích sang đất ở: Khi đất chuyển sang mục đích đất ở, tiền sử dụng đất tăng mạnh, tạo gánh nặng tài chính lớn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư, kinh doanh.

II. Nội dung đề xuất chính

Cho phép doanh nghiệp tự khai, tự nộp tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá do UBND tỉnh ban hành.

• Doanh nghiệp sẽ chủ động tính toán tiền sử dụng đất theo bảng giá hiện hành và tự nộp tiền cho cơ quan thuế.
• Cơ quan thuế chỉ kiểm tra, xác minh, quyết toán tiền sử dụng đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ chế xử lý chênh lệch:

• Nếu doanh nghiệp nộp dư, số tiền thừa được phép cấn trừ sang các dự án khác.
• Nếu thiếu, doanh nghiệp sẽ bổ sung nộp tiền cho Nhà nước.

III. Lý do và tính khả thi

• Thực tế doanh nghiệp đã quen với tự khai, tự nộp một số loại thuế khác: Hiện nay, doanh nghiệp đã tự khai, tự nộp thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập cá nhân… nên việc mở rộng cơ chế này sang tiền sử dụng đất là hợp lý và khả thi.
• Rút ngắn thủ tục hành chính, giảm thời gian xử lý: Việc tự khai sẽ loại bỏ các bước phức tạp trong khâu thẩm định, giảm thủ tục kéo dài và giúp doanh nghiệp chủ động tài chính.
• Giảm tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất: Hiện nay có hàng nghìn tỷ đồng nợ tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm gây ảnh hưởng xấu đến ngân sách và thị trường bất động sản.

IV. Các đề xuất bổ sung

Quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai:

• Trường hợp thuê đất: tiền sử dụng đất hàng năm bằng 0,5% giá đất do địa phương công bố.
• Trường hợp được giao đất: tính theo hệ số K do địa phương xác định.
• Khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở: mức thu tối đa là 30% giá đất.
• Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất áp dụng theo quy định hiện hành.

Việc quy định rõ ràng tỷ lệ này trong luật giúp các địa phương có căn cứ áp dụng ngay mà không phải chờ thẩm định giá kéo dài, giảm phát sinh chênh lệch trong quá trình xác định giá.

V. Tác động tích cực của đề xuất

• Doanh nghiệp chủ động hơn về tài chính, đẩy nhanh tiến độ dự án: Giảm bớt thủ tục rườm rà giúp doanh nghiệp nắm rõ nghĩa vụ tài chính, tránh bị chậm trễ, từ đó tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động đầu tư.
• Giảm áp lực cho cơ quan quản lý: Cơ quan thuế và các đơn vị liên quan giảm bớt khối lượng công việc trong xác định và thu tiền sử dụng đất, chuyển sang vai trò kiểm tra, giám sát.
• Thúc đẩy dòng vốn vào thị trường bất động sản: Việc minh bạch, đơn giản hóa quy trình giúp doanh nghiệp có thể tính toán và huy động vốn hiệu quả hơn.
• Cải thiện nguồn thu ngân sách nhà nước: Giảm thiểu nợ đọng, tăng thu tiền sử dụng đất đúng hạn, giúp ngân sách có thêm nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội.

VI. Bối cảnh pháp lý liên quan

Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang trình Chính phủ sửa đổi các nghị định liên quan, gồm:

• Nghị định 103/2024 về phương pháp xác định tiền sử dụng đất.
• Nghị định 71/2024 về xây dựng bảng giá đất.

Dự thảo sửa đổi có các đề xuất giảm mức truy thu tiền sử dụng đất bổ sung, tính tiền sử dụng đất chuyển đổi mục đích theo phương pháp hợp lý hơn, bớt gây áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp, thay vào đó căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước ban hành, được điều chỉnh bằng hệ số K hàng năm nhằm đảm bảo tính ổn định và minh bạch.

---

Tác giả: Phương Uyên

Nguồn: VN Express - Link