I. Tình trạng chung: nhiều dự án ách tắc vì không định giá được đất

• Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, có hơn 150 dự án đang bị đình trệ, trong đó 60–70% do vướng ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất.
• Có dự án bị tắc hàng chục năm, chưa thể nộp tiền sử dụng đất.
• Có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho người mua nhưng chưa được cấp sổ hồng do chưa xác định xong nghĩa vụ tài chính.

II. Nguyên nhân chính: thiếu đơn vị tư vấn định giá và e ngại trách nhiệm

Tại TP.HCM: có gần 100 doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, nhưng chưa tới 10 đơn vị còn hoạt động.

• Nhiều công ty phải dừng hoạt động do bị thanh tra, kiểm toán, điều tra.
• Nhiều hồ sơ bị ngưng trệ vì không thuê được đơn vị tư vấn định giá.

Tại Hà Nội: từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mới xác định được giá đất cho 15 dự án, còn 90 dự án đang chờ. Một số đơn vị tư vấn ký hợp đồng xong lại xin dừng, do:

• Thiếu dữ liệu thị trường
• Biến động nhân sự
• Không thể thu thập thông tin hợp đồng chuyển nhượng, thuê, cho thuê đất

Tại Khánh Hòa: có 22 dự án phải xác định lại giá đất do:

• Thay đổi quy hoạch chi tiết
• Kết luận thanh tra số 13/KL-TTT (ngày 27/8/2024)
• Không có đơn vị tư vấn nào đăng ký tham gia

III. Bất cập trong phương pháp định giá theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP

Quy định yêu cầu thu thập thông tin giá chuyển nhượng, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh dịch vụ tương tự gần khu đất cần định giá.

Tuy nhiên, thường không có dự án tương đồng trong khu vực để so sánh → gây khó cho phương pháp thặng dư.

Trong một số trường hợp, địa phương chọn cách dựa trên kết quả đấu giá đất theo Khoản 2, Điều 3 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

• Tuy nhiên, giá trúng đấu giá thường cao gấp 17–18 lần giá khởi điểm, gây sai lệch lớn khi áp dụng cho dự án quy mô lớn.
• VNREA cảnh báo: đấu giá thường áp dụng cho các thửa đất nhỏ lẻ → không thể đại diện cho các khu đô thị lớn.

Ngoài ra, điểm b, Khoản 2 Nghị định 71 không cho phép sử dụng dữ liệu kê khai thuế từ giao dịch chuyển nhượng làm cơ sở xác định giá đất. Trong khi đó, dữ liệu từ cơ quan thuế là nguồn thông tin chính xác và đầy đủ nhất hiện có.

IV. Tác động: doanh nghiệp bị đình trệ – thị trường bị méo mó

Hàng loạt dự án “đắp chiếu” nhiều năm chỉ vì không thể xác định nghĩa vụ tài chính.

Các cơ quan quản lý địa phương thì lúng túng, sợ sai, dẫn đến không dám ký duyệt.

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến (Trường ĐH Luật Hà Nội): “Giá đất đang là điểm nghẽn của điểm nghẽn.”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam) nhận định:

• Quy trình định giá đất quá phụ thuộc vào tư vấn – kiểm duyệt – chính quyền địa phương.
• Giá đất bị đẩy lên cao → giá nhà cao → nguy cơ tồn kho, phá sản tăng mạnh.

V. Yêu cầu và chỉ đạo của Chính phủ

Tại cuộc họp giữa tháng 5/2025 với Bộ Xây dựng, Tài chính, Nông nghiệp & Môi trường và DN BĐS: Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo:

• Rà soát toàn bộ quy trình định giá đất
• Đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng
• Chống đầu cơ, thổi giá đất

Yêu cầu Bộ Nông nghiệp & Môi trường:

• Hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026
• Tiến tới áp dụng một mức giá đất thống nhất, không còn chênh giữa giá thị trường – giá kê khai
• Làm cơ sở cho thu thuế bất động sản minh bạch, công bằng

VI. Đề xuất từ cộng đồng doanh nghiệp và chuyên gia

Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA):

• Kiến nghị điều chỉnh Nghị định 71/2024, bổ sung nguồn dữ liệu giá từ kê khai thuế.
• Nhấn mạnh yêu cầu “hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – DN – xã hội” khi định giá.

Các chi phí thực tế mà doanh nghiệp chịu (như chi phí tiện ích chung, thương hiệu, marketing...) chưa được tính đủ, gây thiệt hại cho DN. Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 158), giá đất phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức phải tính đúng – tính đủ toàn bộ chi phí thực tế.

VII. Mục tiêu điều chỉnh và cải thiện chính sách

Mục tiêu là:

• Thúc đẩy thị trường bất động sản ổn định trở lại
• Tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể triển khai dự án
• Khơi thông vốn, giảm rủi ro phá sản
• Tăng thu ngân sách, giảm thất thoát thuế

Tinh thần thực hiện bám sát Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 04/05/2025 của Bộ Chính trị:

• Ưu tiên phát triển kinh tế tư nhân.
• Tạo điều kiện tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất – kinh doanh
• Kiểm soát biến động giá đất một cách hợp lý

---

Tác giả: Việt Dương

Nguồn: Đầu tư Chứng khoán (ĐTCK) - Link