I. Trường hợp được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất

Trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (có hoặc không qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần:

• Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
• Mức này được xác định theo các nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có).

II. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của tổ chức hoặc cá nhân thì:

• Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà bên chuyển nhượng đã nộp ngân sách nhà nước cho khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng.
• Không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
• Trường hợp có cơ sở hạ tầng, doanh nghiệp vẫn được khấu trừ thuế GTGT đầu vào của phần hạ tầng này (nếu có).

III. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nếu cơ sở kinh doanh nhận vốn góp là quyền sử dụng đất từ tổ chức hoặc cá nhân thì: Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà bên góp vốn đã nộp ngân sách nhà nước.

IV. Trường hợp thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất

Khi cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) và được thanh toán bằng quỹ đất, thì: Giá đất được trừ là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

V. Trường hợp bán nhà, hạ tầng theo tiến độ

Cơ sở kinh doanh xây dựng nhà ở, công trình hạ tầng để bán hoặc cho thuê:

• Giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng
• Trừ đi giá đất được trừ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4
• Giá đất được trừ được tính tỷ lệ tương ứng với phần trăm giá trị thanh toán so với tổng giá trị hợp đồng.

VI. Trường hợp bán nhà chung cư hoặc nhà nhiều tầng, nhiều hộ

Đối với trường hợp xây dựng nhà chung cư, nhà ở nhiều tầng nhiều hộ để bán:

• Giá đất được trừ cho mỗi mét vuông (m²) nhà để bán = (Giá đất được trừ quy định tại các khoản 1–4) chia (:) cho tổng diện tích sàn xây dựng
• Không bao gồm các khu vực sử dụng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình ngầm...

VII. Trường hợp không xác định được tiền sử dụng đất

Nếu không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước trong các trường hợp tại khoản 2 và khoản 3: Giá tính thuế GTGT sẽ là giá chuyển nhượng chưa bao gồm thuế GTGT (không được trừ giá đất).

---

Tác giả: Văn Tuấn

Nguồn: Thời báo tài chính - Link