I. Giới thiệu về đề xuất giảm tiền sử dụng đất

Mục tiêu của đề xuất:

• Giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.
• Giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, giúp nhiều gia đình có thể an cư ổn định.

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 của Bộ Tài chính đưa ra cơ chế giảm sâu tiền sử dụng đất, kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán tài chính cho nhiều hộ gia đình và cá nhân đang gặp khó khăn.

II. Tình trạng khó khăn của người dân trước bảng giá đất mới

Câu chuyện của gia đình chị Thu Hiền ở TP.HCM:

• Mảnh đất 700m² gần Sông Sài Gòn, có nguồn gốc từ đất vườn, ao.
• Giá đất ở tăng vọt từ 6,3 triệu đồng/m² lên 28,3 triệu đồng/m², trong khi giá đất nông nghiệp chỉ tăng nhẹ từ 400.000 đồng/m² lên 630.000 đồng/m².
• Chênh lệch tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 20 tỷ đồng cho diện tích đất vườn muốn chuyển thành đất ở.

Khó khăn gia đình chị Hiền phải đối mặt:

• Không thể nộp đủ số tiền chuyển đổi đất, gia đình chị bế tắc trong việc xây dựng nhà ở, tách thửa cho con cái.
• Gia đình phải chia nhỏ đất để giảm thiểu chi phí nhưng vẫn chưa thể giải quyết được.

Đề xuất từ Bộ Tài chính

• Giảm tới 70% tiền sử dụng đất:
  • Khi chuyển mục đích đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở.
  • Giảm 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (chỉ phải đóng 30%).
  • Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức (chỉ phải đóng 50%).
• Tác động tích cực: Giảm bớt chi phí chuyển đổi, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc chuyển mục đích đất và xây dựng nhà ở.

III. Đánh giá của chuyên gia bất động sản về đề xuất

Chuyên gia Trần Khánh Quang:

• Đề xuất giảm tiền sử dụng đất là hợp lý, không chỉ giảm gánh nặng mà còn kích thích phát triển giá trị đất đai.
• Hai nguyên tắc cơ bản cần lưu ý:
  • Bảng giá đất phải sát với giá thị trường để đảm bảo tính minh bạch.
  • Khuyến khích người dân tạo ra giá trị gia tăng khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.
• Giải pháp thực tế: Nếu phí chuyển đổi quá cao, người dân sẽ mất động lực đầu tư xây dựng, tiềm năng của mảnh đất sẽ không được phát triển, và giá trị xã hội không được tạo ra.

Chuyên gia đánh giá: Đề xuất giảm 30% tiền sử dụng đất là mức hợp lý, tạo điều kiện để người dân phát triển tài sản một cách bền vững.

IV. Các vấn đề cần lưu ý để tránh lợi dụng chính sách

Nguy cơ đầu cơ trục lợi:

• Luật sư Trần Đức Phượng cảnh báo về khả năng giới đầu cơ lợi dụng chính sách để thu gom đất nông nghiệp giá rẻ, sau đó chuyển mục đích và phân lô bán nền kiếm lời.
• Điều này có thể làm sai lệch mục tiêu chính sách, gây thiệt hại cho xã hội.

Cách thức khắc phục:

• Chính sách cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng, chỉ hỗ trợ người đã sử dụng đất ổn định trong 5-10 năm và cam kết không có đất ở khác trong khu vực.
• Mỗi hộ gia đình chỉ nên được hưởng ưu đãi một lần duy nhất để tránh lạm dụng chính sách.

V. Quan điểm pháp lý và tính công bằng của đề xuất

Luật sư Nguyễn Văn Hậu:

• Đồng tình với đề xuất giảm tiền sử dụng đất, cho rằng đây là chính sách hợp lý và cần thiết để giải quyết gánh nặng tài chính cho người dân.
• Mức thu theo tỷ lệ phần trăm thay vì thu toàn bộ sẽ hỗ trợ thiết thực cho người dân trong việc hợp pháp hóa đất đai và ổn định cuộc sống.

Vấn đề pháp lý lâu dài: Đề xuất này cần được bổ sung vào Luật Đất đai 2024 để tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, bảo đảm sự thống nhất, minh bạch trong việc thực thi chính sách.

Tính công bằng: Cần có cơ chế hoàn lại phần tiền chênh lệch cho người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất theo quy định trước đó, khi bảng giá đất mới được áp dụng.

VI. Ví dụ thực tế về tác động của đề xuất

Anh Phan Nam tại TP.HCM:

• Diện tích đất: 350m², muốn tách thửa cho con trai.
• Giá đất: 45 triệu đồng/m² (đất ở) và 500.000 đồng/m² (đất nông nghiệp).
• Theo quy định hiện nay: Phải nộp 15,57 tỷ đồng tiền chênh lệch.

Theo đề xuất mới của Bộ Tài chính:

• Giảm 70% tiền sử dụng đất trong hạn mức: Số tiền phải nộp là 2,67 tỷ đồng.
• Giảm 50% tiền sử dụng đất vượt hạn mức: Số tiền phải nộp là 3,34 tỷ đồng.
• Tổng tiền phải nộp: 6 tỷ đồng, giảm 9,5 tỷ đồng so với hiện tại.

Tác động: Giảm chi phí chuyển đổi đất từ 15,5 tỷ xuống còn 6 tỷ đồng, giúp gia đình anh Nam dễ dàng thực hiện ước mơ an cư.

VII. Kết luận: Chính sách hợp lý và thiết thực

• Giảm 70% tiền sử dụng đất là chính sách thiết thực, gỡ bỏ gánh nặng tài chính cho người dân và thúc đẩy quyền an cư.
• Chính sách này cần được triển khai hiệu quả, đảm bảo công bằng xã hội và không để giới đầu cơ lợi dụng.
• Sự minh bạch và hỗ trợ từ Nhà nước sẽ giúp người dân dễ dàng hợp pháp hóa đất đai, ổn định cuộc sống và đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.

---

Tác giả: Quang Huy

Nguồn: Báo Pháp luật - Link