I. Thực trạng đô thị hóa tại TP HCM và vấn đề từ nhà ở riêng lẻ

TP HCM đang đô thị hóa nhanh nhưng nhiều khu dân cư cũ với nhà ở thấp tầng, riêng lẻ đã bộc lộ những bất cập nghiêm trọng:

• Nhà cửa chen chúc, xây dựng tự phát.
• Không gian thiếu ánh sáng, kém thông gió, nguy cơ cháy nổ cao.
• Thiếu vỉa hè, không gian công cộng, bãi đậu xe, công viên.

Đây là hiện trạng vừa lãng phí đất đai vừa gây mất mỹ quan và giảm chất lượng sống.

Ví dụ điển hình: Quận 4 (cũ):

• Diện tích chỉ 4,18 km², dân số mỗi phường từ 10.000 đến 30.000 người.
• Mật độ dân số lên tới 50.000 người/km², nhưng nhà ở vẫn chủ yếu là nhà tạm thấp tầng, chiếm dụng mặt đất, bỏ trống không gian theo chiều cao.

II. Lợi ích của mô hình nhà ở cao tầng

Mô hình nhà cao tầng giúp:

• Tiết kiệm quỹ đất.
• Tập trung hóa hạ tầng: giao thông, điện – nước, tiện ích xã hội.
• Đảm bảo không gian xanh – tiện nghi sống hiện đại.

So sánh thực tế: Khu dân cư Sunrise – Quận 7 (cũ):

• Diện tích: 51.000 m².
• Dân số phục vụ: 7.000 – 8.000 người.
• Có đầy đủ: sân chơi, hồ bơi, siêu thị, trường học, khu sinh hoạt cộng đồng.
• Diện tích sàn gấp nhiều lần so với diện tích đất → sử dụng không gian theo chiều cao hiệu quả.

III. Giải pháp gộp đất – tái cấu trúc đô thị bền vững

Khái niệm và cơ chế:

• Gộp đất là quá trình tự nguyện tập hợp các thửa đất nhỏ lại thành một khối đất lớn để quy hoạch, xây dựng đồng bộ.
• Không tước đoạt đất của người dân.
• Sau gộp, người dân được:
  • Nhận lại phần diện tích đất hoặc căn hộ quy đổi tương ứng.
  • Chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư với giá cao hơn nhiều.

Kinh nghiệm quốc tế: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Ấn Độ đã thực hiện từ lâu:

• Cơ chế linh hoạt, minh bạch, đảm bảo quyền lợi người dân.
• Giảm chi phí đền bù, cải thiện hạ tầng nhanh chóng, tạo dựng đô thị hiện đại.

Ví dụ minh họa cụ thể:

• Hộ dân sở hữu 50 m² đất, giá thị trường 100 triệu đồng/m² → giá trị 5 tỷ đồng.
• Góp 30% diện tích (15 m²) cho hạ tầng, giữ lại 35 m².
• Với hệ số sử dụng đất cao hơn, phần giữ lại được quy đổi thành căn hộ 85 – 90 m² trong dự án mới.
• Giá trị căn hộ: 7,5 – 8 tỷ đồng. → Người dân không mất đất, tăng giá trị tài sản, được ở trong khu đô thị hiện đại, tiện nghi.

IV. Lộ trình thực hiện – thí điểm và mở rộng

Đề xuất triển khai tại TP HCM:

• Thí điểm tại một số phường có diện tích nhỏ, mật độ dân cư cao.
• Ban hành cơ chế minh bạch về quyền lợi người dân:
  • Đảm bảo tự nguyện tham gia.
  • Có lựa chọn giữ đất hoặc nhận căn hộ tương ứng.

Yêu cầu hạ tầng và dữ liệu:

• Xây dựng hệ thống số hóa dữ liệu đất đai và dân cư để quản lý phân chia lợi ích minh bạch.
• Hợp tác với các doanh nghiệp BĐS có năng lực: Cam kết về tiến độ, chất lượng, quyền lợi cộng đồng.

KẾT LUẬN

Việc gộp đất để tái cấu trúc các khu dân cư lạc hậu theo mô hình nhà ở cao tầng là giải pháp chiến lược giúp TP HCM:

• Giải phóng quỹ đất manh mún, tối ưu sử dụng không gian đô thị.
• Cải thiện mạnh mẽ chất lượng sống cho người dân.
• Tiết kiệm ngân sách đầu tư hạ tầng và nâng cao năng lực quản lý đô thị.

Nếu triển khai đúng cách, minh bạch và đồng thuận, mô hình gộp đất sẽ trở thành chìa khóa phát triển bền vững và hiện đại hóa TP HCM trong những thập kỷ tới.

---

Tác giả: Đỗ Thiên Anh Tuấn

Nguồn: Báo Người Lao động -  Link