I. Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025

Nguồn cung thị trường:

• Quý 2/2025: Ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024.
• Tổng cung nhà ở trong 6 tháng đầu năm đạt 64.000 sản phẩm, trong đó hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Cơ cấu nguồn cung:

• Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, thiếu sản phẩm giá hợp lý dưới 60 triệu đồng/m².
• Thị trường vẫn thiếu cân đối giữa nhà cao cấp và nhà giá hợp lý.

II. Khó có khả năng giảm giá nhà

Nguyên nhân chính:

• Nguồn cung vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu:
  • Chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn, chiếm 72% tổng nguồn cung.
  • Thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá hợp lý cho đại đa số người dân.
• Chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là chi phí đất đai.
• Tâm lý đầu cơ và tích lũy tài sản: Người dân kỳ vọng vào việc tăng giá và đầu tư theo các thông tin quy mô, sáp nhập và dự án lớn
• Tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh: Tốc độ tăng trưởng và sự phát triển nhanh chóng của các khu vực đô thị đang tạo ra nhu cầu lớn, khiến giá bất động sản tiếp tục tăng.

III. Hệ lụy từ việc giá đất tăng

Bảng giá đất mới:

• Việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ minh bạch hóa thị trường, hạn chế thất thu ngân sách, và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng.
• Tuy nhiên, mức giá đất tăng đột biến tại nhiều địa phương, đặc biệt là vùng ven, có thể gây sốc cho người dân và doanh nghiệp.

Tăng thuế và phí: Thuế và phí liên quan sẽ tăng theo giá đất, tạo thêm gánh nặng cho cả người dân và doanh nghiệp.

Tình trạng lệch pha cung cầu: Dù nguồn cung tăng, nhưng sự thiếu hụt các sản phẩm giá hợp lý vẫn chưa được cải thiện, khiến giá khó giảm trong ngắn hạn.

Xu hướng thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư

• Chuyển hướng đầu tư:
  • Các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm giá trị thực thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá.
  • Nhà đầu tư hướng tới các thị trường vùng ven, nơi có mức giá hợp lý hơn và hạ tầng hoàn thiện.
• Nhu cầu thực tế của người dân: Người trẻ có nhu cầu thực sẵn sàng mua nhà xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện và tiện ích chất lượng.

IV. Dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm 2025

• Nguồn cung tiếp tục cải thiện: Các dự án nhà ở thương mại sẽ triển khai sau khi gỡ vướng pháp lý, tạo điều kiện cho thị trường thêm nguồn cung.
• Tình trạng cung cầu vẫn lệch pha:
  • Phân khúc chủ yếu mở bán vẫn là nhà cao cấp, trong khi các sản phẩm giá hợp lý vẫn thiếu hụt.
  • Giá đất tăng cao, chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích lớn vẫn sẽ khiến giá nhà khó giảm trong ngắn hạn.

---

Tác giả: Phan Dương

Nguồn: Tạp chí điện tử - Link