I. Bối cảnh & ý nghĩa

• Ngày 13/8/2025, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì họp toàn quốc (trực tiếp + trực tuyến).
• Mục tiêu: Rà soát Luật Đất đai 2024 sau 1 năm thực thi → đánh giá những kết quả đạt được, nhưng quan trọng hơn là chỉ rõ các tồn tại, bất cập để sửa đổi, hoàn thiện.
• Đây là bước đi chiến lược nhằm “mở khóa” nguồn lực đất đai, vốn được coi là tài nguyên đặc biệt, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

II. Những vướng mắc nổi bật hiện nay

Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất

• Chưa ăn khớp với mô hình chính quyền 2 cấp (tỉnh – huyện).
• Luật cho phép nơi đã có quy hoạch đô thị/nông thôn thì không cần quy hoạch sử dụng đất riêng, nhưng thực tế tỷ lệ phủ kín thấp, nhiều vùng bị bỏ trống.
• Hệ quả: chồng chéo quy hoạch, lãng phí nguồn lực, địa phương phải lập thêm kế hoạch song song.

Diện tích đất trồng lúa “cứng” ở mức cao

• Theo Kết luận 81-KL/TW (2020): phải duy trì 3,5 triệu ha đất lúa.
• Nhưng thực tế nhu cầu tiêu dùng giảm, năng suất tăng → diện tích này cao hơn cần thiết.
• Điều này cản trở địa phương muốn chuyển đổi đất sang công nghiệp, thương mại, hạ tầng.

Giao đất – cho thuê đất

• Chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
• Quy trình mất nhiều thời gian, có khi chọn phải nhà đầu tư yếu kém, dự án bị chậm.
• Với dự án quy mô lớn → cơ chế hiện nay càng khó đáp ứng.
• Hình thức cho thuê trả tiền hàng năm làm doanh nghiệp khó hạch toán, khó huy động vốn (nhất là lĩnh vực y tế, giáo dục, dịch vụ xã hội).

Thu hồi đất thiếu cơ chế cụ thể

• Luật 2024 chưa quy định rõ với dự án chỉnh trang đô thị, trung tâm logistics, tài chính quốc tế...
• Vì thế nhiều dự án không có quỹ đất, dẫn tới “treo” hoặc gián đoạn.
• Ngoài ra: Quy định chỉ được thu hồi đất sau khi phê duyệt bồi thường → không phù hợp với các dự án cấp bách (cao tốc, sân bay...).

Định giá đất còn bất cập

• Nhà nước hiện kiểm soát giá sơ cấp, nhưng lại phụ thuộc giá thứ cấp & tư vấn.
• Phương pháp thặng dư khó áp dụng vì dữ liệu thị trường biến động mạnh.
• Hệ quả: giá đất không sát thực tế, ảnh hưởng tới tính cạnh tranh, khó thu hút đầu tư.

III. Định hướng sửa đổi Luật Đất đai

1. Quy hoạch
   • Phải điều chỉnh phù hợp chính quyền 2 cấp.
   • Liên kết chặt chẽ với quy hoạch xây dựng để tránh trùng lặp.
2. Thu hồi đất
   • Bổ sung cơ chế thu hồi vì lợi ích Quốc gia, công cộng.
   • Tách rõ: Nhà nước thu hồi với người dân tự thỏa thuận.
3. Giao – cho thuê đất
   • Quy định cụ thể căn cứ giao đất, cho thuê, chuyển mục đích.
   • Hoàn thiện phương pháp tính tiền sử dụng/thuê đất.
4. Tài chính đất đai
   • Thêm quy định về tách thửa, hợp thửa.
   • Áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh dựa trên dữ liệu thị trường.

IV. Điểm nhấn chỉ đạo của Phó Thủ tướng

Nguyên tắc “một giá” đất

• Nhà nước quyết định, áp dụng thống nhất mọi giao dịch.
• Giá đất linh hoạt theo dữ liệu thị trường, nhưng chỉ thay đổi hệ số khi có quyết định chính sách mới.
• Chính sách hỗ trợ (giảm giá, miễn tiền) giao cho địa phương để đảm bảo công bằng.

Cơ chế đấu giá & đấu thầu

• Đấu giá → tối đa hóa lợi ích tài chính.
• Đấu thầu → lựa chọn nhà đầu tư mạnh, tối ưu lợi ích tổng thể.
• Cần quy định tiêu chí rõ ràng, tránh nhầm lẫn giữa 2 hình thức.

Giải quyết “dự án treo”

• Luật mới phải có công cụ xử lý dứt điểm dự án chậm, vướng mắc.
• Mở rộng quyền định đoạt đất đai của Nhà nước nhưng không xâm phạm quyền người dân.

Tài chính đất đai – thuế

• Bộ Tài chính cần nghiên cứu thuế đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm, nhà bỏ trống.
• Không nên đánh vào dự án lớn nhưng đang phát triển hiệu quả.

---

Tác giả: Nguyễn Đăng

Nguồn: Báo Pháp luật - Link