I. Thực trạng và vấn đề phát sinh

Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã đi vào áp dụng nhưng bộc lộ nhiều vướng mắc.

Điểm gây bức xúc lớn nhất: khoản thu bổ sung (3,6% hoặc 5,4%/năm) đối với các dự án bị chậm xác định nghĩa vụ tài chính.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết nguyên nhân chậm trễ phần lớn đến từ:

• Vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính kéo dài.
• Quy định chưa rõ ràng, đặc biệt với dự án M&A hoặc có điều chỉnh quy hoạch.

Hệ quả:

• Chi phí tài chính đội lên, doanh nghiệp buộc phải tính vào giá thành → giá nhà tăng.
• Khách hàng không được cấp sổ hồng, doanh nghiệp mất uy tín, dòng tiền dự án “đóng băng”.
• Ví dụ: một tập đoàn có dự án ở quận Tân Phú bị treo gần 10 năm, giá đất định ra 689 tỉ đồng từ 2016; nếu áp thu bổ sung 5,4%, số tiền tăng thêm hơn 370 tỉ đồng.

II. Tác động đến thị trường và doanh nghiệp

Với doanh nghiệp: Gánh nặng tài chính quá lớn, cộng thêm chi phí quản lý kéo dài, vốn lưu động bị chôn chặt.

Với thị trường: Giá bất động sản bị đẩy lên, đi ngược lại chủ trương của Chính phủ về tăng khả năng tiếp cận nhà ở.

Với nền kinh tế: Nguồn lực đầu tư bị ách tắc, niềm tin thị trường suy giảm.

Góc nhìn chuyên gia và doanh nghiệp

• Ông Nguyễn Văn Thắng (Phó TGĐ Hưng Thịnh Land): Khoản thu bổ sung là bất hợp lý, cần bãi bỏ hoàn toàn để khơi thông nguồn lực đầu tư.
• Ông Đặng Hồng Anh (Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam): Chế tài phải dựa trên nguyên tắc “có lỗi”; trong khi chậm trễ không do doanh nghiệp, nên áp thu bổ sung là “phạt oan”.
• Ông Trần Khánh Quang (TGĐ Việt Hòa An): Nếu chưa thể bỏ hẳn, nên áp mức thu tượng trưng 0,5% - 1%/năm để vừa duy trì nguồn thu cho Nhà nước, vừa chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp.

Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA):

• Đề xuất phân loại đối tượng:
  • Không thu bổ sung với dự án chưa đưa đất vào kinh doanh, chưa phát sinh lợi ích.
  • Áp thu 3,6%/năm với dự án đã khai thác, bán sản phẩm.
• Lập luận: Đảm bảo công bằng, vì doanh nghiệp không thể bị “phạt” khi chưa có lợi nhuận và không phải lỗi của mình.

III. Kiến nghị về sửa luật và nghị định

Sửa Nghị định 103:

• Bỏ quy định thu bổ sung đối với dự án chậm tính tiền sử dụng đất.
• Hoặc giảm về mức tượng trưng 0,5%, thay vì 3,6% - 5,4%.

Sửa Luật Đất đai 2024 (Điều 257, điểm d, khoản 2): Xóa bỏ quy định khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa xác định được nghĩa vụ tài chính.

Người dân cũng chịu ảnh hưởng lớn, nhất là khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở).

Luật sư Trương Anh Tú:

• Đây không phải là “mua đất của Nhà nước” mà chỉ là hợp thức hóa quyền sử dụng hợp pháp vốn có.
• Kiến nghị miễn toàn bộ tiền sử dụng đất cho các lô đất liền kề đất ở mà người dân đã sinh sống, canh tác ổn định.

IV. Kết luận

Khoản thu bổ sung theo Nghị định 103 đang trở thành gánh nặng tài chính phi lý cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Việc sửa đổi, bãi bỏ hoặc giảm về mức tượng trưng không chỉ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, mà còn phù hợp với nguyên tắc công bằng, minh bạch.

Các kiến nghị nếu được tiếp thu sẽ góp phần:

• Ổn định thị trường bất động sản.
• Giảm chi phí đầu vào, hạ giá nhà.
• Khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế.

---

Tác giả: Quang Huy

Nguồn: Báo Pháp Luật - Link