LÀM SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU: NHỮNG GIẤY TỜ BẮT BUỘC KHÔNG ĐƯỢC THIẾU

Date: 18/06/2025

Để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định. Dưới đây là danh sách các giấy tờ cần thiết, tùy thuộc vào đối tượng yêu cầu.

I. TRƯỜNG HỢP 1: LÀM SỔ ĐỎ CHO ĐẤT CÓ GIẤY TỜ PHÁP LÝ

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị. Bắt buộc (áp dụng cho mọi trường hợp):

Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ (theo Mẫu số 04/ĐK – ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Bản sao CMND/CCCD + Hộ khẩu của người đứng tên.
Chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất (nếu có).
Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu cần cấp GCN quyền sở hữu).

Tùy theo nguồn gốc đất, cần thêm một hoặc nhiều loại sau:

Trường hợp cụ thể	Giấy tờ cần bổ sung
Đất được thừa kế	- Văn bản phân chia thừa kế - Biên bản khai nhận di sản - Di chúc hợp pháp
Đất được tặng cho	Hợp đồng tặng cho có công chứng Giấy tờ xác minh quan hệ thân nhân
Mua bán có giấy tay trước đây	Giấy chuyển nhượng viết tay Giấy tờ bên bán đã có (nếu có) Xác nhận của UBND xã về thực tế sử dụng đất lâu dài, không tranh chấp
Đất có tăng thêm diện tích	GCN cũ + Biên bản đo đạc diện tích tăng thêm Văn bản xác nhận không có tranh chấp phần diện tích đó
Mua nhà hóa giá (thanh lý)	Hợp đồng mua bán thanh lý Quyết định phân nhà, hóa giá của cơ quan chức năng
Đất từ hợp tác xã, tập đoàn cũ	Giấy phân đất tập thể, biên bản giao đất nội bộ Quyết định giao đất của cơ quan chủ quản (nếu có)

II. TRƯỜNG HỢP 2: LÀM SỔ ĐỎ CHO ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ

Hồ sơ cần có

Đơn đăng ký cấp sổ đỏ (Mẫu 04/ĐK).
Xác nhận của UBND cấp xã về:
- Sử dụng đất ổn định từ trước 01/7/2014.
- Không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
Giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành (hoặc có xác nhận miễn/giảm).
Trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có bản đồ địa chính chính thức).
Giấy ủy quyền hợp lệ (nếu làm thay người sử dụng đất).

III. CÁC KHOẢN PHÍ – THUẾ BẮT BUỘC KHI LÀM SỔ ĐỎ

Loại phí/thuế	Mức thu	Căn cứ pháp lý
1. Tiền sử dụng đất	Theo giá đất địa phương (có thể miễn/giảm)	Khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024
2. Tiền thuê đất	Trả hàng năm hoặc 1 lần	Khoản 45 Điều 3, Điều 120 Luật Đất đai 2024
3. Lệ phí trước bạ	0.5% x (Giá 1m² x Diện tích đất)	Điều 8 NĐ 10/2022/NĐ-CP
4. Lệ phí cấp sổ đỏ	100.000 – 500.000 đ/hồ sơ (tùy nơi)	TT 85/2019/TT-BTC
5. Phí thẩm định hồ sơ	Tùy diện tích, mục đích sử dụng đất	TT 106/2021/TT-BTC
6. Thuế thu nhập cá nhân (nếu có chuyển nhượng)	2% giá trị chuyển nhượng	Luật Thuế TNCN 2007 & Điều 247 Luật Đất đai 2024

IV. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN LÀM SỔ ĐỎ

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ: Dựa trên trường hợp cụ thể của người sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã (nếu được ủy quyền tiếp nhận hồ sơ theo phân cấp địa phương).

Bước 3: Chờ tiếp nhận – xử lý hồ sơ

Cơ quan chức năng kiểm tra, thông báo nghĩa vụ tài chính.
Người dân thực hiện nộp thuế/phí tại kho bạc hoặc qua cổng dịch vụ công.

Bước 4: Nhận sổ đỏ

Thời gian giải quyết trung bình: 15–30 ngày làm việc.
Có thể tra cứu kết quả trên cổng thông tin dịch vụ công đất đai địa phương.

V. LƯU Ý QUAN TRỌNG

Không có sổ đỏ sẽ không được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hợp pháp.
Mọi giao dịch dân sự liên quan đến nhà đất không có công chứng/chứng thực + không có GCN đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao.
Không nên mua đất “vi bằng”, giấy tay hoặc đất chưa có quy hoạch rõ ràng.
Nếu có tranh chấp, nợ thuế, đất vi phạm quy hoạch… → cơ quan chức năng sẽ không cấp sổ đỏ.
Sử dụng dịch vụ "làm nhanh", "lách luật" có thể bị lừa đảo hoặc bị truy cứu trách nhiệm pháp lý.

---

Tác giả: L.Vũ (th)

Nguồn: Gia đình & Xã hội - Link