I. Thực trạng triển khai Nghị định 71/2024 về giá đất

Nghị định 71/2024 đã có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, nhưng nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong triển khai. Các địa phương lúng túng khi xác định giá đất cho các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới, khu dân cư lớn.

Nguyên nhân chính: Thiếu hướng dẫn chi tiết, đặc biệt trong ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất.

Những chi phí hợp lý bị “bỏ quên” trong định giá đất. Theo phản ánh từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nghị định mới chưa quy định chi tiết về việc ước tính tổng chi phí phát triển đất, dẫn đến việc "bỏ quên" một loạt chi phí hợp lý như:

• Chi phí phát triển thương hiệu của dự án.
• Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật gia tăng.
• Chi phí đầu tư cho hạ tầng mềm (cảnh quan, tiện ích, giao thông nội bộ…).
• Chi phí triển khai kinh doanh, tiếp thị, hỗ trợ khách hàng.
• Chi phí bán hàng, quản trị doanh nghiệp, chi phí khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất,…

• Các khoản chi phí này góp phần tạo nên giá bán thị trường thực tế, nhưng không được bóc tách khi so sánh, dẫn đến giá đất bị tính sai lệch.

II. Bất cập trong phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh

Thiếu bóc tách các yếu tố cấu thành giá bán của thửa đất so sánh:

• Giá bán thị trường thường bao gồm nhiều yếu tố không phản ánh trực tiếp giá trị quyền sử dụng đất, ví dụ: chi phí xây dựng, chi phí tặng quà, hỗ trợ tài chính...
• Không bóc tách rõ sẽ dẫn đến việc định giá sai giá trị đất thực tế.

Thứ tự ưu tiên khi chọn thửa đất so sánh chưa hợp lý:

• Hiện nay, yếu tố "gần về thời điểm" được ưu tiên cao nhất, trong khi yếu tố tương đồng về vị trí, điều kiện phát triển lại xếp sau.
• Điều này dẫn đến chọn thửa đất không tương đương, thậm chí sai lệch hoàn toàn, gây thiếu công bằng và không chính xác.

So sánh đất ngoại ô với đất trung tâm:

• Các dự án ở vùng ngoại ô thường bị so sánh sai lệch với đất ở trung tâm – vốn có giá cao hơn nhiều.
• Điều này gây bất lợi cho doanh nghiệp, kéo dài thời gian định giá, cản trở triển khai dự án.

III. Đề xuất điều chỉnh và chỉ đạo của Chính phủ

HoREA kiến nghị:

• Cần bổ sung đầy đủ chi phí phát triển vào phương pháp thặng dư.
• Rà soát lại phương pháp so sánh giá đất, đưa yếu tố vị trí và mức độ tương đồng lên ưu tiên hàng đầu.

Chỉ đạo của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại cuộc họp Chính phủ:

• Yêu cầu rà soát toàn bộ các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, bất động sản.
• Nếu phát hiện vướng mắc thì phải sửa đổi theo quy trình rút gọn.
• Ngay cả nội dung luật hiện hành nếu bất cập cũng cần trình Quốc hội hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội để điều chỉnh kịp thời.

Lý do cần điều chỉnh nhanh chóng:

• Cán bộ, công chức chỉ được làm những gì pháp luật quy định hoặc cho phép.
• Nếu không bổ sung, Nghị định 71 sẽ khó thực thi, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và quá trình phát triển kinh tế – xã hội.

---

Tác giả: Đình Sơn

Nguồn: Báo Thanh Niên Online - Link