I. Thực trạng giá đất và tác động đối với người dân

Bảng giá đất tiệm cận thị trường theo Luật Đất đai 2024

• Là chủ trương nhằm minh bạch giá đất, hạn chế thất thu thuế, tránh tình trạng kê khai "hai giá" trong giao dịch.
• Tuy nhiên, khi áp dụng thực tế, bảng giá này có mức tăng rất mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM.

Gia tăng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

• Gây áp lực tài chính rất lớn cho người dân, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình.
• Ví dụ, một gia đình muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở để xây nhà phải đóng số tiền sử dụng đất rất lớn, khiến kế hoạch xây nhà bị trì hoãn hoặc phải bỏ cuộc.

Các trường hợp thực tế:

• Trường hợp anh Đỗ Hùng Dũng (48 tuổi, TP.HCM) cho biết chi phí chuyển đổi quá cao khiến gia đình không thể dành đủ ngân sách để đầu tư cho việc học hành của con cái hay chăm sóc người già trong nhà, gây áp lực tâm lý và kinh tế rất lớn.
• Nhiều người lao động, như chị Nguyệt Nga (40 tuổi), dù đi làm lâu năm vẫn phải thuê nhà trọ do không đủ khả năng mua đất làm nhà, dẫn đến tình trạng chật vật trong cuộc sống và có thể dẫn đến xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp.

Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền an cư mà còn gây ra hệ lụy xã hội như xây dựng trái phép, gây áp lực lên quản lý đất đai và quy hoạch đô thị.

II. Phân tích của chuyên gia về giá đất và cơ chế chính sách

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định:

• Việc áp dụng giá đất sát giá thị trường là bước tiến nhằm minh bạch hóa giá, đảm bảo đền bù đúng giá trị thực của tài sản và hạn chế tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai.
• Tuy nhiên, giá đất biến động rất nhanh và mức giá hiện nay có thể vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân, nhất là ở khu vực nông thôn và ngoại thành nơi đất chủ yếu để sinh kế, không phải đầu tư tài chính.
• Do đó, cần có cơ chế phân loại đối tượng sử dụng đất, tránh áp dụng mức giá chung cho tất cả các nhóm người, đặc biệt giữa người có nhu cầu an cư thực sự và nhà đầu tư, đầu cơ đất đai.

Ông đề xuất mở rộng diện miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các nhóm chưa có nhà ở, gia đình trẻ mới lập, người thu nhập thấp, nhằm giúp họ có cơ hội tiếp cận nhà ở hợp pháp.

Nhà nước cần tăng cường vai trò quản lý dựa trên dữ liệu giá đất thực tế cấp xã, phường để điều tiết chính sách phù hợp từng địa phương.

III. Các kiến nghị cụ thể về sửa đổi luật và hoàn thiện chính sách

Rà soát, làm rõ và sửa đổi khái niệm “giá thị trường” quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024: Hiện khái niệm này chưa có định nghĩa rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng, gây áp lực tài chính lớn cho người dân khi phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên giá sát với thị trường biến động mạnh.

Minh bạch, công khai thông tin bảng giá đất: Nhà nước cần công bố đầy đủ, chính xác và kịp thời thông tin về giá đất để tránh chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá giao dịch trên thị trường, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng theo dõi, chuẩn bị tài chính.

Ban hành quy định chi tiết việc chuyển nhượng đất trồng lúa cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, bỏ hoang đất, góp phần bảo vệ đất nông nghiệp và duy trì sản xuất.

Đảm bảo quyền lợi cho đồng bào dân tộc thiểu số: Phải có chính sách rõ ràng về đất sản xuất, đất ở cho đồng bào; đồng thời có cơ chế ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép sau khi Nhà nước giao đất cho đồng bào.

Mở rộng diện miễn, giảm tiền sử dụng đất: Không chỉ hộ nghèo, cận nghèo, dân tộc thiểu số mới được miễn giảm, mà cần mở rộng cho các đối tượng có nhu cầu ở thực sự như:

• Người chưa có nhà ở hợp pháp.
• Gia đình mới lập (vợ chồng trẻ).
• Người thu nhập thấp và trung bình.
• Việc này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính, tạo điều kiện để nhóm đối tượng này tiếp cận đất ở hợp pháp, tránh xây dựng trái phép.

Tăng cường quản lý đất đai tại địa phương: Cần phát huy vai trò của chính quyền cấp xã, phường trong việc tham gia xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất dựa trên thực tế thị trường, nhằm tăng tính công bằng và phù hợp.

IV. Hệ quả nếu không điều chỉnh kịp thời

• Người dân tiếp tục gặp khó khăn, nhiều gia đình phải thuê nhà hoặc xây dựng trái phép, làm gia tăng áp lực quản lý đô thị.
• Thị trường bất động sản thiếu sản phẩm giá hợp lý cho đại đa số người dân, chủ yếu phục vụ nhóm nhà đầu tư, tạo ra sự bất công xã hội và mất cân đối cung - cầu.
• Tiềm ẩn nguy cơ khiếu kiện, tranh chấp đất đai gia tăng do giá đền bù và giá chuyển đổi đất không sát thực tế đời sống.
• Mất nguồn lực lớn cho phát triển kinh tế – xã hội do đất bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên quốc gia.

---

Tác giả: Thảo Hiền

Nguồn: Báo Pháp luật - Link