I. Tình hình tín dụng bất động sản đầu năm 2025

• Đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 20% so với cuối năm 2024 – mức tăng vượt xa tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống (6,52% đến hết tháng 5).
• Nhiều ngân hàng thương mại như BIDV, Agribank, VPBank, Techcombank, VIB, HDBank, ACB… đang đẩy mạnh cho vay bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.
• Một số ngân hàng có tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm từ 25% đến gần 34% tổng dư nợ tín dụng, điển hình:
  • Techcombank: 214,7 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 34%.
  • VPBank: gần 186 nghìn tỷ đồng, chiếm trên 25%.
  • SHB: hơn 141 nghìn tỷ đồng, chiếm 25,4%, tăng 11,3% so với cuối 2024.

II. Chính sách điều tiết và hỗ trợ tín dụng nhà ở

• Chính phủ và NHNN đang chủ trương ưu tiên tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, nhằm hỗ trợ nhu cầu ở thực của người dân.
• Nghị quyết 201/2025/QH15 được ban hành, yêu cầu tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tăng nguồn vốn cho Quỹ nhà ở xã hội.
• NHNN ban hành Công văn 4290 yêu cầu 9 ngân hàng thương mại áp dụng lãi suất ưu đãi:
  • Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất cố định 6,1%/năm đến ngày 30/6/2025.
  • Lãi suất ưu đãi thấp hơn 2% trong 5 năm đầu và thấp hơn 1% trong 10 năm tiếp theo so với trung dài hạn của nhóm ngân hàng lớn.
• Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành riêng cho nhà ở xã hội đang được triển khai với mức lãi suất ưu đãi 6,1–6,6%/năm.

III. Bất cập và rủi ro thị trường

• Sự phân bổ vốn không đều: Các dự án cao cấp, mang tính đầu cơ gặp khó trong tiếp cận vốn, trong khi nhà ở xã hội nhận được ưu tiên. Điều này khiến sự phục hồi thị trường bất động sản thiếu đồng đều.
• Nguy cơ "bong bóng" tài sản:
  • Tỷ trọng tín dụng bất động sản lớn và kéo dài có thể ảnh hưởng đến nguồn vốn dành cho lĩnh vực ưu tiên khác.
  • NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng thận trọng, đảm bảo an toàn tài chính, kiểm soát rủi ro nợ xấu.
• Cơ cấu vốn bất động sản thiếu bền vững:
  • Hơn 50% vốn của doanh nghiệp bất động sản đến từ ngân hàng.
  • Trong khi đó, ngân hàng dùng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, làm tăng rủi ro hệ thống.

IV. Khuyến nghị và giải pháp phát triển thị trường vốn

Theo ông Nguyễn Văn Đính (Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam):

• Cần điều chỉnh dòng vốn vào phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
• Khơi thông các kênh vốn thay thế như trái phiếu, quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản.

Dù ý tưởng về các quỹ này đã được đưa ra hơn 10 năm, nhưng vướng mắc pháp lý vẫn cản trở việc triển khai thực tế.

V. Quan điểm Bộ Tài chính về rủi ro thị trường tài chính – bất động sản

• Trong phiên chất vấn ngày 19/6, đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Hậu Giang) nêu: Thị trường tài chính, bất động sản, vàng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây khó khăn cho mục tiêu tăng trưởng GDP trên 8% năm 2025.
• Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Thắng trả lời:
  • Các thị trường tài chính, bất động sản, tiền tệ có tính liên thông cao, phản ánh sức khỏe của nền kinh tế.
  • Cần có giải pháp phát triển ổn định – bền vững, không để phát sinh biến động lớn gây ảnh hưởng vĩ mô.
• Bộ Tài chính phối hợp các bộ, ngành:
  • Xây dựng Nghị quyết 01 với nhiều nhóm giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường.
  • Điều hành linh hoạt tài khóa – tiền tệ, đảm bảo ổn định vĩ mô.
  • Hoàn thiện khung pháp lý, tạo minh bạch cho thị trường.
  • Tăng giám sát thị trường vốn – tài sản – thuế, hướng tới cải thiện môi trường đầu tư, khơi thông nguồn lực tăng trưởng.

---

Tác giả Huyền Anh

Nguồn: Chuyên mục Ngân hàng - Link