I. Tình hình giá bất động sản hiện nay: Leo thang ngoài tầm kiểm soát

Giá bất động sản tăng phi mã, vượt xa thu nhập trung bình của người dân.

Đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nhất là người thu nhập thấp và trung bình – gần như vô vọng trong việc tiếp cận nhà ở.

TS. Lê Xuân Nghĩa ví von: “Hoa dành cho người giàu, còn lệ dành cho người nghèo”
→ Những khu đô thị hiện đại chỉ để "trưng bày", không phục vụ nhu cầu thực của đa số dân cư.

II. Cảnh báo về nguy cơ “bong bóng bất động sản”

Cung – cầu lệch pha nghiêm trọng

• Khi giá nhà quá cao:
  • Người mua không có khả năng tiếp cận.
  • Doanh nghiệp bán ra nhưng không có giao dịch thực.
• Mối quan hệ cung – cầu bị “đứt gãy”, dẫn đến nguy cơ đóng băng thị trường.

Nguy cơ bong bóng đã hiện hữu

• Theo TS. Nghĩa: “Bong bóng đã bắt đầu từ năm 2023”, kéo dài đến hiện tại.
• Nếu không có giải pháp tháo gỡ, bong bóng sẽ vỡ, dẫn đến:
  • Không ai mua, không ai bán.
  • Nguy cơ vỡ thị trường quy mô lớn.

Hệ lụy toàn hệ thống tài chính

• 70% tài sản thế chấp tại ngân hàng hiện nay là bất động sản.
• Nếu giá bất động sản sụt mạnh → ngân hàng không thu hồi được nợ, dẫn đến:
  • Khủng hoảng tài chính.
  • Sụp đổ ngân hàng thương mại quy mô lớn.

III. Nguyên nhân giá bất động sản tăng liên tục

Điều chỉnh chính sách giá đất

• Theo Luật Đất đai sửa đổi và Nghị quyết 18, tiền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường.
• Doanh nghiệp phải gánh chi phí sử dụng đất cao, từ đó đẩy giá nhà tăng để bù lại chi phí đầu tư.

Sự thiếu hụt nguồn cung dự án

• Tại TP.HCM, số lượng dự án được phê duyệt mới rất ít.
• Hà Nội cũng bị kéo theo xu hướng tăng giá chung.
• Chỉ có doanh nghiệp lớn đủ năng lực theo đuổi các dự án lớn, trong khi DN vừa và nhỏ bị loại khỏi cuộc chơi do chi phí đầu vào quá cao.

Sự mất cân đối giữa doanh nghiệp lớn và nhỏ

• Các "ông lớn" chiếm thị phần lớn, kiểm soát dự án → thiếu cạnh tranh, tạo thế gần như độc quyền.
• Kéo theo giá nhà bị đẩy lên cao một cách không kiểm soát.

IV. Dự báo xu hướng giá nhà thời gian tới

PGS.TS Trần Đình Thiên cho biết: Bắt đầu từ năm 2026, bảng giá đất mới có hiệu lực → dự báo giá nhà tiếp tục tăng cao.

Tác động lan tỏa:

• Doanh nghiệp sản xuất – dịch vụ bị tăng chi phí thuê đất.
• Tâm lý e ngại đầu tư, rút lui khỏi thị trường.

V. Giải pháp điều tiết và hạ nhiệt thị trường bất động sản

Về chính sách giá đất – cần linh hoạt hơn

• Theo ông Nguyễn Chí Thanh:
  • Cần định giá đất theo thực tế thị trường từng giai đoạn, không mặc định năm sau cao hơn năm trước.
  • Cho phép giảm hoặc giữ nguyên giá đất những năm thị trường đi xuống để hỗ trợ doanh nghiệp.

Tăng nguồn cung – đa dạng sản phẩm

• Tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để đưa dự án ra thị trường nhanh hơn.
• Khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cho người dân có nhu cầu thực.

Kiểm soát đầu cơ bất động sản. Chính phủ cần có biện pháp:

• Đánh thuế cao với đất bỏ hoang, đầu cơ.
• Tăng kiểm soát giao dịch ảo, thổi giá.

Tín hiệu tích cực từ chính sách mới

• Nghị quyết 171 của Quốc hội ban hành riêng cho lĩnh vực BĐS giúp:
  • Tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án.
  • Hồi sinh hàng loạt dự án “đắp chiếu” như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bình dân.
• Dự báo nguồn cung sẽ dồi dào hơn trong nửa cuối 2025 – 2026, góp phần bình ổn giá nhà.

VII. Tôn vinh nghề môi giới bất động sản – lực lượng quan trọng của thị trường

Ngày hội Môi giới BĐS Việt Nam 2025:

• Diễn ra dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, bảo trợ bởi Bộ Xây dựng.
• Tổ chức lễ vinh danh VARS AWARDS 2025:
  • Ghi nhận đóng góp của lực lượng môi giới.
  • Tôn vinh những cá nhân, tổ chức hoạt động minh bạch, hiệu quả.
  • Cổ vũ môi giới xây dựng thị trường chuyên nghiệp – lành mạnh – phát triển bền vững.

---

Tác giả: Phương Linh

Nguồn: Sức khỏe & Đời sống - Link