I. Thực trạng “giá đất ảo” bị hợp thức hóaÔng Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cảnh báo:

• Hiện nay, khi ban hành bảng giá đất, chưa có sự phân định rõ ràng giữa giá đất sơ cấp (do Nhà nước quản lý, quy hoạch) và giá đất thứ cấp (thị trường tự do, có yếu tố đầu cơ, thổi giá).
• Kết quả: nhiều khu vực chưa có hạ tầng nhưng bảng giá đất vẫn cao, do lấy tham chiếu từ thị trường thứ cấp vốn bị đầu cơ.
• Điều này chẳng khác nào hợp thức hóa “giá ảo”.

Hệ lụy:

• Doanh nghiệp phải chịu nghĩa vụ tài chính cao bất hợp lý → chi phí đầu vào tăng.
• Giá nhà, đất bị đẩy lên → người dân ngày càng khó mua nhà.

II. Ví dụ thực tế từ doanh nghiệp

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng VN (VACC), Chủ tịch GP.Invest kể lại:

• Một dự án ở Hà Nội, doanh nghiệp nhận quyết định giao đất 3 lần:
  • Lần 1: diện tích hơn 7ha.
  • Lần 2: diện tích 8,4ha – giá đất tăng thêm 20%.
  • Lần 3: diện tích 6,7ha – giá đất lại tăng tiếp 20%.
• Như vậy, mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến doanh nghiệp tăng chi phí phi lý, khó triển khai dự án.

Ông Hiệp đánh giá: Bỏ cơ chế “giá đất cụ thể”, thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh hệ số là bước tiến, nhưng cần:

• Tiêu chí minh bạch khi xác định hệ số.
• Tránh tình trạng hệ số bị áp dụng tùy tiện.
• Ví dụ: có dự án của công ty từng bị áp hệ số gấp 2,8 lần bảng giá đất công bố, hoàn toàn bất hợp lý.

III. Bất cập tài chính đất đai và gánh nặng cho người dân

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ chỉ ra:

• Hiện có sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường.
• Người dân tại Hà Nội, TP.HCM gặp khó khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, do nghĩa vụ tài chính bị tính quá cao.
• Điều này ảnh hưởng trực tiếp:
  • Đến sinh kế hộ gia đình.
  • Đến môi trường đầu tư vì doanh nghiệp phải chịu chi phí quá sức.

Kiến nghị:

• Cần chính sách tài chính đất đai hợp lý:
  • Nghĩa vụ tài chính vừa sức cho người dân.
  • Cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp, tránh đẩy chi phí đầu vào quá cao.
• Phát triển cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại:
  • Số hóa hồ sơ địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
  • Giúp quản lý minh bạch, đơn giản thủ tục, hạn chế tiêu cực.

IV. Hướng sửa đổi Luật Đất đai

Theo ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), dự kiến các sửa đổi sẽ tập trung vào:

• Công tác quy hoạch sử dụng đất: Bổ sung, điều chỉnh để sát thực tế hơn.
• Thu hồi đất – bồi thường – tái định cư:
  • Thêm một số trường hợp thu hồi đất ngoài quy định cũ.
  • Tính toán phương án bồi thường thỏa đáng, hạn chế khiếu nại.
• Cơ chế giao đất, cho thuê đất:
  • Điều chỉnh để phù hợp mô hình chính quyền 2 cấp.
  • Phân cấp – phân quyền rõ ràng hơn.
• Định giá đất:
  • Sẽ có giải pháp khắc phục bất cập hiện nay.
  • Đảm bảo quyền lợi người dân, doanh nghiệp.
  • Tạo sự đồng thuận xã hội, tránh “bảng giá ảo”.

---

Tác giả: Hồng Khanh

Nguồn: Báo VietnamNet - Link