I. Tình hình giá bất động sản hiện nay

• Giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang duy trì ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực.
• Giá chung cư Hà Nội tăng thêm khoảng 5% so với quý IV/2024, dao động từ 60 – 110 triệu đồng/m² ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm.
• Ở TP.HCM, giá chung cư tăng nhẹ 3 – 4%, biệt thự và nhà phố vẫn tiếp tục đà tăng.
• Giá đất nền tại các khu vực như quận Hoàng Mai (Hà Nội) dao động từ 100 – 300 triệu đồng/m² tùy vị trí, dù lượng giao dịch không nhiều.
• Một số dự án mới mở bán cũng xác lập mặt bằng giá cao ngay từ đầu, bất chấp thị trường trầm lắng.

II. Những yếu tố chính đẩy giá bất động sản tăng cao

Bảng giá đất do Nhà nước ban hành tăng mạnh

• Giá đất trong bảng giá mới (được nhiều địa phương ban hành cuối 2024 – đầu 2025) tăng gấp 2 – 4 lần so với trước.
• Gây kéo theo chi phí liên quan: tiền sử dụng đất, thuê đất… tăng cao.
• Tỷ lệ chi phí đất trong cơ cấu giá nhà:
  • 15% với chung cư
  • 30% với nhà phố
  • 50% với biệt thự

Chi phí xây dựng và vật liệu tăng

• Giá thép, cát, xi măng, gạch… tăng đáng kể trong 2024 – 2025.
• Chi phí xây dựng chiếm:
  • 50% với chung cư
  • 30% với nhà phố
  • 25% với biệt thự

Chi phí tài chính – vốn vay tăng

• Lãi vay chiếm 5 – 7% giá thành, có thể lên 10% nếu dự án bị trì hoãn.
• Thủ tục pháp lý kéo dài khiến “lãi mẹ đẻ lãi con”, tăng gánh nặng chi phí cho chủ đầu tư → đẩy giá bán lên cao.

Khan hiếm nguồn cung nhà ở bình dân

• Trong nhiều năm qua, các dự án có giá bán dưới 35 triệu đồng/m² ngày càng ít xuất hiện.
• Dự án mới ra mắt chủ yếu được định vị ở phân khúc “cao cấp”, đẩy mặt bằng giá lên cao hơn thực tế.
• Nguồn cung không đáp ứng nhu cầu ở thực tạo sự mất cân đối cung – cầu.

Hiện tượng đầu cơ và “thổi giá”

• Một bộ phận nhà đầu tư “lướt sóng” mua gom căn hộ, đất nền → găm hàng chờ tăng giá hoặc bán chênh.
• Tạo tâm lý “có thể mất cơ hội nếu không mua ngay” → làm nhiễu loạn thị trường.

Siết tách thửa đất nhỏ làm giảm nguồn cung

• Nghị định mới quy định diện tích tối thiểu tách thửa tăng lên 50 – 80 m², thay vì 30 m² như trước.
• Điều này khiến đất nền nhỏ – vốn phù hợp với người thu nhập trung bình – không còn sẵn có, đẩy giá đất thổ cư tăng 10 – 20% chỉ trong vài tháng.

III. Tác động đến người dân và thị trường

• Người mua nhà ở thực khó tiếp cận nhà ở: nhiều gia đình như ông Nguyễn Văn Chỉnh (Phú Thọ) buộc phải vay thêm hàng tỷ đồng dù đã có vốn tự có 2,5 tỷ.
• Giá nhà tiếp tục “neo cao” kể cả với dự án mới, khiến hy vọng giảm giá trong ngắn hạn là rất thấp.
• Tâm lý giữ giá, găm hàng tiếp tục chi phối thị trường khiến thanh khoản thấp, nhưng giá không giảm.

IV. Nhận định và khuyến nghị

• Cần kiểm soát tốt chi phí đất và vật liệu xây dựng, tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giúp hạ giá thành.
• Tăng nguồn cung nhà ở bình dân, không để thị trường chỉ tập trung vào phân khúc trung – cao cấp.
• Siết đầu cơ, chống trục lợi đất đai.
• Xem xét điều chỉnh lại chính sách tách thửa linh hoạt hơn, đặc biệt ở các khu vực dân cư có nhu cầu ở thực cao.

---

Tác giả: Đức Việt

Nguồn: Thời báo tài chính - Link