I. TPHCM định hình mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm

TP.HCM vừa công bố quy hoạch tổng thể mới đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 với định hướng phát triển đô thị đa cực – đa trung tâm. Cấu trúc không gian thành phố được chia thành 6 phân vùng đô thị đa chức năng, phát triển theo mô hình TOD (Transit Oriented Development – đô thị định hướng giao thông công cộng).

Việc phân cực đô thị nhằm:

• Giảm áp lực lên trung tâm hiện hữu;
• Mở ra các cực tăng trưởng mới;
• Tăng nguồn cung bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư trong dài hạn.

II. Đặc điểm và chức năng của từng phân vùng đô thị

Theo quy hoạch, TP.HCM được chia thành 6 vùng chính, mỗi vùng có chức năng riêng biệt, liên kết chặt chẽ với hệ thống hạ tầng:

• Trung tâm hiện hữu: Tiếp tục giữ vai trò hạt nhân phát triển, tập trung các công trình biểu tượng, hạ tầng hiện đại, tiện ích cao cấp. Định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế, tập trung các dự án bất động sản cao cấp, khách sạn, thương mại.
• Phía Đông (TP Thủ Đức): Là khu đô thị đổi mới sáng tạo, dựa trên hạ tầng mạnh mẽ và nguồn nhân lực chất lượng cao. Tập trung quanh khu công nghệ cao, Thủ Thiêm, Đại học Quốc gia, kết nối qua các tuyến vành đai – cao tốc – metro.
• Tây Bắc (Củ Chi, Hóc Môn): Quỹ đất lớn, giá đất còn hấp dẫn, định hướng phát triển thành đô thị sinh thái, công nghệ cao, logistics, gắn với các tuyến liên vùng kết nối Tây Ninh, Tây Nam Bộ.
• Phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh): Trung tâm đô thị công nghiệp, thương mại – dịch vụ, là đầu mối giãn dân, mở rộng đô thị phía tây.
• Phía Nam (Nhà Bè, quận 7): Tập trung phát triển công nghiệp trọng điểm, cảng biển và logistics, là trung tâm kinh tế biển chiến lược.
• Đông Nam (Cần Giờ): Khu vực hướng đến phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp cảng biển, gắn với trục hướng biển.

III. Cơ hội và biến động thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia:

• Giá bất động sản sẽ biến động tùy theo định hướng quy hoạch và sự phát triển hạ tầng;
• Những khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè có tiềm năng tăng giá mạnh khi được xác định là cực tăng trưởng mới, đặc biệt nhờ các dự án hạ tầng lớn;
• Cần Giờ, Nhà Bè có thể trở thành tâm điểm nghỉ dưỡng sinh thái, nhưng giá trị bất động sản phụ thuộc vào quy hoạch có đồng bộ và hiệu quả hay không;
• Trung tâm cũ vẫn hút dòng vốn cao cấp nhờ vị trí lõi và tiềm năng trở thành trung tâm tài chính quốc tế.

Phân khúc căn hộ, nhà phố phục vụ nhu cầu ở thực đang biến động mạnh; trong khi đó, đất nền tăng nhẹ ở các vị trí gần các nút giao thông lớn hoặc khu vực được quy hoạch TOD.

IV. Giao thông – nhân tố then chốt phát triển đa cực

TP.HCM định hướng phát triển mạng lưới giao thông đồng bộ cả nội đô và vùng ven, lấy giao thông làm “xương sống” cho đô thị.

Trục chính gồm:

• Đường vành đai 2, 3, 4;
• Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành;
• Metro số 1, 2, 3A;
• Nút giao An Phú, Mỹ Thủy…

Tuy nhiên, tiến độ nhiều dự án trọng điểm như Metro số 2, vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành còn chậm, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển TOD và dòng vốn đầu tư.

V. Đô thị TOD – hướng đi tất yếu nhưng còn non trẻ

Mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) đang được từng bước triển khai.

TP.HCM đã xác định 9 vị trí TOD thí điểm, gồm:

• 5 điểm dọc vành đai 3;
• 3 điểm dọc metro số 2;
• 1 điểm tại tuyến metro số 1.

Tuy nhiên, việc phát triển vẫn thiếu tính đồng bộ, cần đẩy mạnh quy hoạch tích hợp và đầu tư hạ tầng gắn kết với đô thị.

VI. Dịch chuyển dòng vốn và chiến lược mở rộng đô thị

Các chuyên gia dự báo:

• Khu Tây (Bình Chánh, Bình Tân, Tân Kiên…) sẽ là động lực tăng trưởng mới nhờ đón hàng loạt dự án giao thông như vành đai 3, cao tốc, metro;
• Các doanh nghiệp bất động sản đang chủ động tìm quỹ đất gần các tuyến kết nối lớn, phát triển các khu đô thị tích hợp, đa chức năng và bền vững.

Ông Nguyễn Văn Dũng (Trần Anh Land) chia sẻ: “Hạ tầng đi đến đâu, bất động sản phát triển theo đó”, với trọng điểm là các trục như quốc lộ 1A mở rộng, vành đai 3, đại lộ Võ Văn Kiệt nối dài...

VII. Kết luận: TPHCM tái định hình đô thị bằng quy hoạch liên kết vùng và hạ tầng

• Quy hoạch đa cực, gắn với hệ thống giao thông đồng bộ, tạo ra cơ hội phân bố lại dân cư và dịch chuyển dòng vốn hợp lý;
• Hướng phát triển này sẽ giảm áp lực cho lõi đô thị, tạo điều kiện phát triển bền vững, cân bằng giữa các vùng, đa dạng hóa sản phẩm bất động sản;
• Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng, TP.HCM cần:
  • Đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng then chốt;
  • Thực hiện quy hoạch đồng bộ giữa phát triển đô thị – giao thông – dịch vụ;
  • Minh bạch thông tin và pháp lý dự án để hỗ trợ nhà đầu tư và người dân ra quyết định hiệu quả.

---

Tác giả: Hoàng An

Nguồn: Kinh tế Sài Gòn Online - Link