I. Giới thiệu về tác động của sáp nhập tỉnh, thành đến thị trường bất động sản

Sự thay đổi mạnh mẽ về hành chính và chiến lược

• Sáp nhập các tỉnh và thành phố không chỉ là một thay đổi hành chính mà còn là một chiến lược lớn, có tác động sâu rộng đến các lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản.
• Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động mạnh mẽ, mở ra những cơ hội phát triển mới nhưng cũng có những thách thức và rủi ro tiềm ẩn.

II. Sự thay đổi trong các khu vực bất động sản sau sáp nhập

Làn sóng đầu tư và biến động giá đất

• Cuối tháng 3 và đầu tháng 4 năm 2025, giá đất nền tại các tỉnh như Ninh Bình, Hải Phòng, Hải Dương, và các vùng ven Hà Nội đã tăng mạnh, lên tới 40%.
• Các chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán, tăng 10% chỉ sau một đêm mà vẫn cháy hàng.
• Tuy nhiên, đến giữa tháng 4, sự "sốt đất" này đã hạ nhiệt, và thị trường dần ổn định. Giá đất và thanh khoản tại các khu vực từng "nóng" bắt đầu chững lại.

Chi phí tăng cao và thách thức về chính sách

• Bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/8/2024 có thể làm tăng đột biến chi phí đất đai, ảnh hưởng lớn đến các chủ đầu tư.
• Quá trình tái cấu trúc yêu cầu các doanh nghiệp phải thích ứng với thủ tục hành chính mới, điều này làm tăng chi phí và thời gian triển khai dự án.
• Các khu vực sau sáp nhập phải rà soát lại chính sách thuế, đặc biệt khi chuyển từ "kém phát triển" sang "phát triển hơn".

III. Ba tác động lớn từ việc sáp nhập tỉnh, thành

Cắt giảm thủ tục hành chính

• Giúp tiết kiệm chi phí và thời gian cho chủ đầu tư.
• Tạo điều kiện cho việc định giá bán hợp lý hơn, mang lại lợi ích trực tiếp cho người mua.

Tạo dư địa cho các dự án quy mô lớn

• Việc sáp nhập giúp các chủ đầu tư triển khai các dự án lớn hơn và đồng bộ hơn, thay vì phát triển manh mún.
• Điều này giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường bất động sản một cách hiệu quả hơn.

Tăng cung và tạo cơ hội nhà ở giá cả phải chăng

• Việc sáp nhập các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu với TP. Hồ Chí Minh tạo thành khu vực "TP. Hồ Chí Minh Plus".
• Xu hướng chuyển dịch thị trường bất động sản ra các đô thị vệ tinh sẽ làm giảm áp lực về giá tại các khu vực trung tâm.

IV. Tác động đến khu công nghiệp và văn phòng

Khu công nghiệp

• Các khu vực sau sáp nhập sẽ phát triển khu công nghiệp quy mô lớn và đồng bộ hơn.
• Ví dụ: Sáp nhập Hải Phòng và Hải Dương tạo ra khu đô thị công nghiệp, cảng biển và logistic quốc gia, với dân số 4,6 triệu người và GDP đứng thứ ba toàn quốc, từ đó tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và dịch vụ.

Nguồn cung văn phòng

• Việc sáp nhập có thể làm tăng đáng kể nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là văn phòng hạng B, có khả năng vượt qua Hà Nội.
• Tuy nhiên, việc dịch chuyển hành chính và thay đổi cơ chế khuyến khích có thể ảnh hưởng đến quy trình cấp phép, giá thuê và quy hoạch phát triển các khu công nghiệp.

V. Chính sách hỗ trợ và tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản

• Chính phủ đã nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản.
• Hơn 50 dự án được tháo gỡ pháp lý, hơn 70.000 căn hộ được cấp sổ hồng và hơn 200 dự án được mở bán.
• Các động thái này củng cố vai trò của kinh tế tư nhân và giảm thiểu rủi ro pháp lý, giúp nâng cao niềm tin của nhà đầu tư.

---

Tác giả: Hải Yến

Nguồn: Thời báo Ngân Hàng - Link