I. Bối cảnh và mục đích sửa đổi

• Ngày 18-8, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú chủ trì cuộc họp Hội đồng thẩm định Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024.
• Tham dự còn có Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp & Môi trường Lê Minh Ngân.
• Mục tiêu: tháo gỡ vướng mắc, đồng thời bảo đảm tính thống nhất, khả thi của luật, phù hợp chủ trương Nghị quyết số 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.

II. Nội dung chính trong Dự thảo Luật

Điều 1 – Sửa đổi, bổ sung 29 khoản của Luật Đất đai

• Nhóm 1: Thể chế hóa quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ (8 khoản).
• Nhóm 2: Sửa đổi để tháo gỡ khó khăn khi thi hành (7 khoản).
• Nhóm 3: Điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (10 khoản) + 4 khoản sửa kỹ thuật tại Điều 118.

Điều 2 – Quy định chuyển tiếp (11 khoản). Bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, nhận chuyển quyền, lựa chọn thuê đất, giá đất, xác định diện tích/loại đất/thời hạn, chuyển nhượng dự án BĐS.

Điều 3 – Hiệu lực thi hành: Luật có hiệu lực từ 01/01/2026.

III. Điểm mới quan trọng

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh:

• Nhà nước quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng/thuê đất, hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng.
• Bảng giá đất trở thành cơ sở để tính nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, thuê đất, chuyển mục đích, thuế – phí, bồi thường khi thu hồi đất.
• Hệ số điều chỉnh được áp dụng theo từng năm và có thể sửa đổi bổ sung trong năm.

Bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 79). Trong đó có trường hợp: Dự án hết thời hạn thu hồi đất, chủ đầu tư đã thỏa thuận ≥ 75% diện tích hoặc ≥ 75% số người sử dụng đất, thì Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao hoặc cho thuê đất.

Ý nghĩa và tác động

• Tháo gỡ điểm nghẽn lớn: Nhiều dự án hiện đạt >75% (thậm chí 95%) diện tích thỏa thuận nhưng vẫn “mắc kẹt” vì chưa thỏa thuận được hết. Điều này khiến đất đai bị bỏ hoang, nhà đầu tư “chôn vốn”, dự án kéo dài nhiều năm.
• Với quy định mới, hàng ngàn dự án “da beo” có thể được gỡ vướng, thúc đẩy tiến độ.
• Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) nhận định: Quy định này sẽ giải quyết được tình trạng “dở dang” nhiều năm, tránh lãng phí đất đai và vốn đầu tư.

Ý kiến phản biện. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội):

• Cần đánh giá tác động kỹ lưỡng, đặc biệt về cơ chế 75% diện tích/người sử dụng đất để tránh bị lợi dụng, làm mờ ranh giới giữa “thoả thuận” và “hành chính”.
• Đặt vấn đề: Liệu bảng giá đất + hệ số điều chỉnh có đủ để xử lý các vướng mắc về giải phóng mặt bằng sau khi luật có hiệu lực?

IV. Kết luận từ Hội đồng thẩm định

• Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú nhấn mạnh:
  • Ban soạn thảo phải tiếp tục rà soát, bổ sung để bảo đảm luật phù hợp với chủ trương, không phát sinh vướng mắc mới.
  • Các nội dung nhạy cảm như thu hồi đất, bồi thường – tái định cư, đấu giá – đấu thầu cần đánh giá tác động kỹ.
  • Chú trọng truyền thông chính sách, hậu kiểm, tránh lạm dụng.
  • Bảo đảm sự thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đầu tư, các luật khác có liên quan.
• Dự thảo được đánh giá đủ điều kiện trình Chính phủ sau khi tiếp thu ý kiến.

---

Tác giả: Bùi Trang

Nguồn: Báo Pháp Luật TP.HCM  - Link