I. Bối cảnh chung

• Từ ngày 1/7/2025, TP HCM chính thức vận hành mô hình chính quyền mới với 168 đơn vị hành chính cấp xã sau khi sáp nhập cùng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
• Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2025, bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần như trước).
• Việc xây dựng bảng giá đất mới cho toàn bộ TP HCM giai đoạn 2026 trở đi là nhiệm vụ quan trọng, làm căn cứ tính các khoản thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và bồi thường khi thu hồi đất.

II. Vấn đề và thách thức

• Thời gian từ nay đến cuối năm 2025 chỉ còn khoảng hơn 100 ngày làm việc, không đủ để hoàn tất toàn bộ quy trình xây dựng bảng giá đất mới cho toàn bộ 168 đơn vị hành chính.
• Quy trình xây dựng bảng giá đất gồm nhiều bước: khảo sát, thu thập số liệu, tính toán giá trị cho từng khu vực, lấy ý kiến, thẩm định.
• Việc này càng phức tạp hơn khi TP HCM là đô thị lớn, có đặc thù về giá đất đa dạng theo từng tuyến đường và từng địa bàn.

III. Hai phương án đề xuất của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM

Phương án 1: Chỉ định thầu rút gọn

• TP HCM chấp thuận để Sở Nông nghiệp và Môi trường lựa chọn đơn vị tư vấn thông qua hình thức chỉ định thầu rút gọn.
• Mục tiêu kịp ban hành bảng giá đất mới vào ngày 1/1/2026.
• Ưu điểm: Có bảng giá đất mới cập nhật đầy đủ, chuẩn xác, đồng bộ theo quy trình.
• Hạn chế: Quy trình gấp gáp, áp lực về tiến độ cao, dễ phát sinh sai sót do thời gian ngắn.

Phương án 2: Giữ nguyên bảng giá đất hiện hành

• Giữ nguyên ba bảng giá đất hiện hành của TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, tích hợp thành bảng giá chung cho toàn TP áp dụng từ 1/1/2026.
• Ba bảng giá này đều vừa được điều chỉnh, ban hành hợp pháp và còn hiệu lực đến hết năm 2025.
• Ưu điểm:
  • Giúp ổn định thị trường bất động sản trong giai đoạn phục hồi chậm.
  • Phản ánh đúng năng lực hấp thụ của từng khu vực.
  • Tạo thêm thời gian chuẩn bị, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đồng bộ cho bảng giá thống nhất trong tương lai.
  • Phù hợp cả về mặt pháp lý và thực tế vận hành.
• Nhược điểm: Chưa có bảng giá đồng bộ hoàn toàn cho toàn TP HCM mới.

IV. Quan điểm của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM

• Phương án giữ nguyên giá hiện hành là lựa chọn khả thi hơn, đảm bảo ổn định thị trường, phù hợp với quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2024.
• Việc điều chỉnh sâu hoặc ban hành bảng giá đất mới nên thực hiện sau khi bộ máy chính quyền mới vận hành ổn định, dữ liệu được hoàn thiện đầy đủ trên toàn địa bàn.
• Việc duy trì bảng giá hiện tại giúp chính quyền địa phương có thêm thời gian triển khai chính sách mới hiệu quả, tránh xáo trộn thị trường bất động sản.

Bảng giá đất là căn cứ quan trọng trong:

• Tính thuế sử dụng đất.
• Lệ phí trước bạ.
• Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
• Xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Sự ổn định bảng giá góp phần tạo niềm tin cho người dân, doanh nghiệp, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững trong giai đoạn chuyển đổi chính quyền.

V. Kết luận

• TP HCM đang đứng trước lựa chọn giữa việc đẩy nhanh quá trình xây dựng bảng giá đất mới (qua chỉ định thầu rút gọn) hoặc giữ nguyên bảng giá hiện hành cho đến khi đủ điều kiện cập nhật bảng giá đồng bộ.
• Lựa chọn giữ nguyên bảng giá đất hiện hành được đánh giá phù hợp hơn về mặt thực tiễn và pháp lý, giúp giảm áp lực tiến độ và ổn định thị trường bất động sản trong giai đoạn đầu vận hành chính quyền mới.
• Việc xây dựng bảng giá đất đồng bộ, cập nhật hàng năm sẽ được tiếp tục hoàn thiện trong các năm tiếp theo.

---

Tác giả: Phương Uyên

Nguồn: VN Express - Link