I. Nguồn cung bất động sản sắp bùng nổ và xu hướng giảm giá

Ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Group – cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sắp bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung với quy mô rất lớn, trái ngược hoàn toàn với tình trạng khan hiếm trong nhiều năm qua.

Tại diễn đàn “Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới – Vận hội mới” ngày 3/7, ông Vũ dự báo:

“Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ thừa nguồn cung bất động sản. Trước đây nguồn cung khan hiếm khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao, bây giờ sẽ đảo ngược. Khi nguồn cung dư thừa, thị trường sẽ trở về giá trị thực.”

Ví dụ rõ nét là một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ (Hà Nội), từng có giá 40 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 100 triệu đồng/m² – gấp 2,5 lần chỉ sau hơn 5 năm. Điều này, theo ông Vũ, không phản ánh giá trị thực mà là hệ quả của tình trạng thiếu cung.

II. Các siêu dự án mới sẽ thay đổi cuộc chơi

Ông Vũ cũng lưu ý rằng quy mô các dự án bất động sản đang được mở rộng chưa từng có:

• Trước đây, dự án 1.000 ha đã được xem là lớn;
• Nay đã xuất hiện các siêu đô thị từ 1.700 ha đến 10.000 ha, trải dài tại các tỉnh ven đô và khu vực vệ tinh của Hà Nội, TP.HCM.

Sự xuất hiện của các đại dự án này không chỉ thay đổi nguồn cung mà còn:

• Làm thay đổi chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản;
• Tạo áp lực phải thay đổi phương pháp quản trị và kênh bán hàng;
• Buộc các doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng giá hợp lý, thay vì chỉ dựa vào khan hiếm.

Ông Vũ đánh giá môi trường đầu tư đang được cải thiện đáng kể nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý gần đây, và cho rằng thị trường sẽ trở nên lành mạnh hơn, có thêm hàng hóa và mức giá hợp túi tiền hơn với người mua ở thực.

III. Nguy cơ đổ vỡ nếu thiếu kiểm soát và nền tảng vững chắc

Dù thị trường có tiềm năng bùng nổ, các chuyên gia vẫn cảnh báo nhiều rủi ro lớn nếu không kiểm soát tốt.

TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nêu ba rủi ro đáng chú ý:

• Thứ nhất, bảng giá đất bị điều chỉnh tăng quá cao tại nhiều địa phương. Một số địa phương lấy lý do “tiệm cận giá thị trường” để tăng bảng giá đất lên mức “trên trời”, khiến:
  • Chi phí thuê đất tăng vọt;
  • Người mua nhà thực sự khó tiếp cận;
  • Nguy cơ hợp lý hóa “bong bóng bất động sản”.

“Khi giá đất được hợp lý hóa dựa trên giá ảo, chúng ta đang tạo ra bong bóng thứ cấp hợp pháp. Điều này rất nguy hiểm”, ông Đính cảnh báo.

• Thứ hai, năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm nhỏ và vừa, chưa đủ mạnh. Khi gặp biến động, họ dễ mất khả năng thanh toán, phá sản hoặc phải bán tháo dự án.
• Thứ ba, chất lượng thị trường vốn còn yếu. Khi có khủng hoảng, dòng tín dụng bị tắc, khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng thanh khoản, thiếu vốn triển khai dự án.

IV. Cần cải cách thể chế và chuyển đổi mô hình phát triển

PGS.TS Trần Đình Thiên – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng – cho rằng năm 2025 đánh dấu bước ngoặt lịch sử, khi Việt Nam chính thức công nhận kinh tế tư nhân là động lực trung tâm.

Điều này mở đường cho:

• Chính sách bình đẳng hơn giữa khu vực nhà nước và tư nhân;
• Loại bỏ tâm lý hình sự hóa hoạt động kinh doanh;
• Thu hút đầu tư tư nhân vào các lĩnh vực chiến lược, đặc biệt là bất động sản, hạ tầng, dịch vụ.

Tuy nhiên, ông Thiên cũng cảnh báo:

• Kinh tế Việt Nam vẫn tồn tại nghịch lý: tăng trưởng tốt nhưng nhiều địa phương trọng điểm như TP.HCM lại tăng chậm hơn bình quân cả nước;
• Thể chế, môi trường kinh doanh và hạ tầng chưa đủ đồng bộ để hỗ trợ sự phát triển bền vững;
• Bất động sản là thị trường rất dễ bùng nổ nhưng cũng rất dễ đổ vỡ nếu thiếu quản lý vĩ mô kịp thời.

Ông khuyến nghị doanh nghiệp cần:

• Chuyển đổi mô hình kinh doanh, ứng dụng chuyển đổi số;
• Phát triển các sản phẩm bất động sản xanh, bền vững;
• Cập nhật xu hướng quản trị hiện đại để thích nghi với chu kỳ thị trường mới.

---

Tác giả: Thủy Tiên

Nguồn: Tri Thức Trực Tuyến (Znews) - Link