I. Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay

Cơ cấu sản phẩm mất cân đối nghiêm trọng

• Thị trường hiện nay chủ yếu tập trung vào các sản phẩm nhà ở cao cấp, biệt thự, căn hộ hạng sang với mức giá rất cao, chủ yếu dành cho nhóm khách hàng giàu có, nhà đầu tư hoặc đầu cơ.
• Không có hoặc rất ít các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập trung bình và thấp, dẫn đến tình trạng thiếu hụt trầm trọng nhà ở trong phân khúc này.

Giá đất tăng nhanh vượt khả năng chi trả của người dân

• Giá đất tại các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội liên tục tăng đột biến, nhiều khu vực đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất ở bị đẩy giá lên cao do các hoạt động đầu cơ, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất.
• Điều này làm giá thành sản phẩm nhà ở tăng cao, nhiều người dân không còn đủ khả năng mua nhà phù hợp với thu nhập.

Tác động tiêu cực lên xã hội và kinh tế

• Người dân không tiếp cận được nhà ở phù hợp sẽ dẫn tới các hệ lụy xã hội như gia tăng các khu ổ chuột, nhà ở chật chội, chất lượng sống giảm sút.
• Mặt khác, thị trường phát triển lệch pha tạo ra tình trạng bong bóng bất động sản, không ổn định và kém bền vững về lâu dài.

II. Các vướng mắc pháp lý và thủ tục hành chính

Dự án bất động sản vướng mắc, tồn đọng lớn

• Có gần 3.000 dự án trên toàn quốc đang bị đình trệ do nhiều nguyên nhân pháp lý và hành chính.
• Việc này dẫn tới lãng phí lớn về đất đai và nguồn lực đầu tư, đồng thời làm giảm nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Văn bản pháp luật chưa đồng bộ, còn chồng chéo

• Các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan đến đất đai, bất động sản có sự chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu rõ ràng.
• Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý trong việc thực hiện thủ tục, dẫn đến kéo dài thời gian đầu tư, thi công.

Thủ tục đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất phức tạp

• Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp khó khăn do quy định thay đổi liên tục và cách hiểu khác nhau giữa các địa phương.
• Quy trình phê duyệt, cấp phép kéo dài, thiếu tính liên thông, làm trì hoãn tiến độ dự án.

• Định giá đất không được cập nhật kịp thời tại nhiều địa phương khiến dự án không thể hoàn thiện các thủ tục liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng.

III. Hệ quả của những khó khăn trên

• Lãng phí tài nguyên đất đai: Đất bị bỏ hoang nhiều năm, nhiều dự án xây dựng nhưng không có người ở, gây lãng phí lớn cho xã hội.
• Tăng chi phí dự án: Các vướng mắc pháp lý và thủ tục khiến chi phí đầu tư đội lên, đẩy giá nhà ở cao hơn nữa, càng làm giảm khả năng mua nhà của người thu nhập thấp.
• Phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục thiếu hụt: Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là tại các đô thị lớn.

4. Kiến nghị và giải pháp cụ thể

Tăng cường giám sát và quản lý của Quốc hội, Chính phủ

• Đẩy mạnh công tác giám sát từ các cấp đại biểu Quốc hội đối với các vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch, đầu tư dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
• Triển khai nghiêm túc các nghị quyết đã ban hành nhằm giải quyết các dự án tồn đọng, đồng thời nhân rộng mô hình gỡ vướng ra nhiều địa phương.

Hoàn thiện khung pháp lý

• Sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn để thống nhất, rõ ràng, phù hợp với thực tế.
• Rà soát kỹ lưỡng các quy định về chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm thời gian xử lý hồ sơ.

Tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội và nhà giá thấp

• Khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp bằng các chính sách ưu đãi hợp lý, tạo sức hấp dẫn về mặt tài chính.
• Tăng nguồn vốn cho vay ưu đãi, hỗ trợ tín dụng dài hạn với lãi suất thấp và ổn định cho người mua nhà thuộc nhóm thu nhập thấp và trung bình.
• Cơ cấu lại thị trường bất động sản, tăng nguồn cung căn hộ thương mại giá thấp, giá vừa phải nhưng vẫn đảm bảo chất lượng.

Cải cách thủ tục hành chính

• Thực hiện cải cách thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng nhanh gọn, minh bạch, liên thông giữa các cơ quan.
• Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và dự án bất động sản đồng bộ, cập nhật dữ liệu liên tục, dễ dàng tra cứu, giám sát.

Áp dụng chính sách thuế thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất

• Ban hành và thực hiện thuế sử dụng đất đối với các dự án, diện tích đất bị bỏ hoang hoặc chậm triển khai nhằm hạn chế đầu cơ, kích thích doanh nghiệp đưa dự án vào hoạt động.
• Thu thuế đất hợp lý đối với các tổ chức, cá nhân nắm giữ đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả.

Tăng cường công tác quy hoạch và quản lý đất đai

• Đảm bảo quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển nhà ở cho đa số người dân, đặc biệt người thu nhập thấp.
• Quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hạn chế đầu cơ, tạo cân bằng cung - cầu thực tế.

---

Tác giả: Sơn Hà

Nguồn: VN Express - Link