I. Thị trường địa ốc: Từ “lướt sóng” sang đầu tư bền vững

Tư duy cũ: “Lướt sóng”, gom đất đón quy hoạch

• Nhà đầu tư mới thường bắt đầu bằng việc mua đất nền vùng ven với kỳ vọng “lướt sóng”.
• Chiến lược: mua – chờ giá lên – bán kiếm lời chênh lệch nhanh.
• Tuy nhiên:
  • Nhiều người “sa lầy” vì thị trường điều chỉnh hoặc tin đồn quy hoạch không thành hiện thực.
  • Giao dịch chững lại, mất thanh khoản, buộc phải bán lỗ nhưng vẫn không thoát được hàng.

Tư duy mới: Đầu tư dài hạn, khai thác thực tế

• Chuyển từ đầu tư theo phong trào sang lựa chọn sản phẩm có giá trị khai thác.
• Người mua quan tâm đến:
  • Pháp lý rõ ràng
  • Hạ tầng kết nối
  • Khả năng sử dụng hoặc cho thuê ổn định

II. Các chính sách pháp lý mới định hình lại cuộc chơi

Luật và chính sách ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư ngắn hạn

• Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS – đang siết chặt quy trình giao dịch và quy hoạch.
• Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi (đang lấy ý kiến) đề xuất
  • Kịch bản 1: Thuế 20% trên lợi nhuận ròng (giá bán – giá mua – chi phí hợp lý)
  • Kịch bản 2: Thuế theo thời gian nắm giữ, ví dụ: dưới 2 năm bị áp 10% trên tổng giá bán
• Mục tiêu: Ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng → hướng đến dòng tiền thực và minh bạch hóa thị trường.

“Không còn là sân chơi cho tiền nóng, mà là nơi dành cho dòng tiền thông minh, kiên nhẫn” – lãnh đạo một DN địa ốc TP.HCM

III. Chu kỳ mới: Cơ hội cho người trường vốn, đầu tư bền vững

Nhà đầu tư Nguyễn Phong Sương (TP.HCM):

• Cùng nhóm bạn gom đất nông nghiệp tại Bình Phước cũ (nay thuộc Đồng Nai) để đón quy hoạch.
• Sau khi mua, thị trường điều chỉnh mạnh → giá rớt – mất thanh khoản.
• Dù chấp nhận bán lỗ cũng không có người mua → mắc kẹt nhiều năm.

Bài học: Tư duy đầu tư phải thay đổi, tránh đám đông – chỉ đầu tư vào tài sản có giá trị thực

Tín hiệu tích cực hỗ trợ thị trường:

• Hành lang pháp lý hoàn thiện hơn
• Sắp xếp lại địa giới hành chính
• Bùng nổ hạ tầng liên vùng
• Tăng niềm tin từ nhà đầu tư và người dân

Thị trường đang tự sàng lọc:

• Dự án “đánh bắt xa bờ” (quy hoạch chưa rõ, pháp lý yếu) bị “quay lưng”.
• Chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính nếu không có hàng tốt, dòng tiền tắc nghẽn.
• Chỉ sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch, vị trí kết nối tốt mới có thanh khoản.

IV. Thị trường bất động sản: Không còn chỗ cho “lùa gà”

Thay đổi trong giới môi giới & doanh nghiệp:

• Ông Trần Hoài Bảo (Tổng giám đốc BĐS TPI): “Không còn chuyện môi giới lùa gà. Môi giới phải hiểu rõ pháp lý, quy hoạch, có kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp để thuyết phục người mua thông minh.”
• Doanh nghiệp cũng cần:
  • Chuyển dịch sản phẩm theo nhu cầu thật.
  • Tăng minh bạch, cam kết pháp lý – tiến độ – tiện ích.
  • Đầu tư dài hạn thay vì “ăn xổi”.

• Ông Phan Công Chánh (TGĐ Phú Vinh Group):
  • Nhà đầu tư nên “bước chậm lại để đi xa hơn”.
  • Thời kỳ kiếm tiền nhanh từ chênh lệch giá đã qua.
  • Cơ hội mở ra cho người giữ bất động sản dài hạn, khai thác dòng tiền thực.

---

Tác giả: Tăng Triển

Nguồn: Đầu tư Chứng khoán - Link