I. Bối cảnh

• Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, đang dần đi vào đời sống thực tiễn.
• Tuy nhiên, đã xuất hiện những vướng mắc lớn, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Thực tế ghi nhận: nhiều hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp phải nộp số tiền sử dụng đất quá cao, thậm chí tương đương hoặc cao hơn giá trị thị trường của chính mảnh đất đó.
• Điều này đang ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh xã hội và thị trường bất động sản.

II. Phản ánh từ người dân

Trường hợp 1 – Anh Bùi Quang Vinh (Đoài Phương, Hà Nội):

• Có mảnh đất 290m², muốn chuyển 150m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở để cho 2 con trai xây nhà.
• Số tiền phải nộp: 1,5 tỷ đồng (~10 triệu đồng/m²).
• Bất ngờ vì trước đó, hàng xóm làm thủ tục tương tự chỉ nộp khoảng 200 triệu đồng.
• Anh Vinh bức xúc: “Làm nông nghiệp, chúng tôi lấy đâu ra số tiền lớn như vậy?”.

Trường hợp 2 – Ông Đ.C.P (Ba Vì, Hà Nội):

• Xin chuyển đổi 210m² đất nông nghiệp sang đất ở.
• Nhận thông báo phải nộp 910 triệu đồng (hơn 4,3 triệu đồng/m²).
• Do không đủ tiền, ông P. đành xin rút hồ sơ, hủy quyết định chuyển đổi.

Trường hợp 3 – Bà Nguyễn Thị Hồng (TP Vinh, Nghệ An):

• Xin chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở.
• Số tiền phải nộp: 4,5 tỷ đồng (~15 triệu đồng/m²).
• Trong khi giá bán lô đất ngoài thị trường chỉ khoảng 3 tỷ đồng.
• Bà Hồng cho rằng mức thu này “phi lý”, cao hơn cả giá trị tài sản thực tế.

III. Bảng giá đất tăng đột biến

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):

• Một số nơi bảng giá đất tăng từ 3 đến 38 lần so với trước.
• Ví dụ:
  • Thửa đất 208m² ở Hóc Môn: tiền chuyển đổi lên đến 1,7 tỷ đồng.
  • Thửa đất 400m² ở quận 7: phải nộp 14 tỷ đồng.

Nguyên nhân:

• Quy định hiện hành buộc hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nộp 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức.
• Nhiều địa phương còn tích hợp hệ số điều chỉnh giá đất (K) vào bảng giá đất, khiến giá bị đẩy lên rất cao.

IV. Ý kiến và đề xuất giải pháp

Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch HoREA):

• Đề xuất Chính phủ ban hành nghị quyết riêng:
  • 20% giá đất trong bảng giá đối với diện tích trong hạn mức.
  • 30% giá đất trong bảng giá đối với diện tích vượt hạn mức.
• Về lâu dài: cần sửa Điều 159 Luật Đất đai 2024 để bổ sung chính sách giá đất ưu đãi cho diện tích trong hạn mức.
• Cần có quy định chuyển tiếp: hoàn trả khoản tiền chênh lệch đã nộp theo cách tính 100% trước đây → đảm bảo công bằng và đồng thuận xã hội.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (ĐH Luật Hà Nội):

• Vấn đề lớn: “nguyên tắc thị trường” trong định giá đất chưa được làm rõ.
• Luật chưa quy định cụ thể nội hàm, tiêu chí, phạm vi áp dụng.
• Điều này gây hiểu lầm giữa giá đất theo nguyên tắc thị trường và giá thị trường thực tế.
• Kiến nghị: rà soát, chỉnh sửa Luật để phù hợp thực tiễn.

Ông Mai Văn Phấn (Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT):

• Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì xây dựng nghị quyết tháo gỡ.
• Đang nghiên cứu phương án:
  • Trong hạn mức công nhận → không phải nộp tiền.
  • Ngoài hạn mức → tính theo quy định.
• Bộ Tài chính đang tiếp thu ý kiến để hoàn thiện.

Văn phòng Chính phủ: Đã truyền đạt chỉ đạo của Thủ tướng yêu cầu xử lý ngay phản ánh về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, gây ảnh hưởng sinh kế.

TS Trần Xuân Lượng (Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam):

• Nhiều địa phương nóng vội, cứng nhắc khi điều chỉnh giá đất, chưa đánh giá đầy đủ tác động kinh tế – xã hội.
• Vấn đề không nằm ở phương pháp định giá, mà ở cách áp dụng.
• Cần đội ngũ chuyên gia định giá có chuyên môn sâu, hiểu dòng tiền, biết xây dựng nhiều kịch bản giá đất hợp lý, thay vì áp một khung giá cố định, cứng nhắc.

V. Kết luận

Việc tiền sử dụng đất tăng đột biến đang khiến người dân rơi vào thế khó, nhiều kế hoạch an cư bị “treo”.

Nguyên nhân chủ yếu: cách tính 100% giá đất trong bảng giá và bảng giá đất bị đẩy cao bất thường.

Các chuyên gia, hiệp hội và cơ quan chức năng đều thống nhất: cần có giải pháp cấp bách để giảm gánh nặng cho người dân, bao gồm:

• Sửa luật và hướng dẫn cụ thể khái niệm “nguyên tắc thị trường”.
• Ban hành nghị quyết riêng về tỉ lệ thu hợp lý.
• Có cơ chế hoàn trả khoản chênh lệch đã thu quá cao.
• Nâng cao năng lực định giá đất để bảo đảm công bằng và khả thi.

---

Tác giả: Đức Hùng

Nguồn: Báo Xây dựng - Link