I. Bối cảnh thị trường nhà ở tại TP.HCM

• Giá nhà tại TP.HCM liên tục tăng cao, khiến nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ có thu nhập trung bình, ngày càng khó tiếp cận.
• Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu về TP.HCM mở ra kỳ vọng về một không gian phát triển mới, vừa giúp giải tỏa áp lực nguồn cung, vừa tạo dư địa tăng giá trong trung và dài hạn.

Số liệu minh chứng (theo báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam):

• Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ (2024 - Q1/2025): ~90 triệu đồng/m².
• Giá bán tại các địa phương sáp nhập (Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu): 40 - 50 triệu đồng/m².
• Khoảng cách giá này cho thấy tiềm năng tăng trưởng rất lớn khi hạ tầng liên vùng được hoàn thiện.

II. Nguyên nhân khiến giá nhà vẫn tăng cao

Chi phí đất: chiếm tỷ trọng lớn trong cấu trúc giá phát triển dự án.

Nguồn cung khan hiếm:

• Kế hoạch TP.HCM 2021 - 2025: xây dựng 235.000 căn hộ.
• Thực tế đến nay: mới hoàn thành 56.000 căn (24%), còn thiếu gần 179.000 căn.

Số liệu nguồn cung:

• Quý II/2025: chỉ có < 2.000 căn hộ mới (tăng 38% so với cùng kỳ, nhưng vẫn quá thấp so với nhu cầu).
• 6 tháng đầu năm 2025: nguồn cung sơ cấp ~6.000 căn hộ.

Tác động lan tỏa:

• Dự án mới thường có giá bán cao.
• Thị trường thứ cấp “ăn theo”, khiến mặt bằng giá toàn thị trường tăng.

Hệ quả: vòng xoáy giá khiến người trẻ thu nhập trung bình khá khó có cơ hội mua nhà.

III. Xu hướng dịch chuyển: “vùng trũng” dọc metro số 1

• Người mua chuyển hướng sang khu vực có hạ tầng phát triển, giá còn hợp lý và tiềm năng tăng trưởng cao.
• Tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) trở thành tâm điểm, đặc biệt tại các khu vực lân cận ga Suối Tiên, Bến xe Miền Đông mới.

Ví dụ điển hình – Dự án ArtStella (ATTLand - An Phong hợp tác chiến lược với BIDV):

• Sức hút mạnh: mỗi cuối tuần thu hút hàng trăm lượt khách tham quan.
• Vị trí: mặt tiền đường Thống Nhất, phường Đông Hòa, gần ga metro Suối Tiên, Bến xe Miền Đông mới.
• Liên kết hạ tầng: kết nối trực tiếp với Vành đai 3, các tuyến metro nối dài về sân bay quốc tế Long Thành và tỉnh Bình Dương.
• Ý nghĩa: cư dân vừa thuận tiện trong di chuyển, vừa hưởng lợi từ tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian.

IV. Tiêu chí tài chính mới của người mua nhà

Trong bối cảnh giá cao và áp lực tích lũy lớn, chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt trở thành yếu tố then chốt để quyết định lựa chọn dự án.

ArtStella áp dụng chính sách “may đo”:

• Gói vay ưu đãi:
  • Hỗ trợ vay đến 70% giá trị căn hộ.
  • Miễn lãi suất trong 24 tháng.
  • Người mua chỉ cần 21% vốn ban đầu để nhận nhà.
• Giải pháp thanh toán không vay:
  • Khách hàng chỉ cần trả từ 9,9 triệu đồng/tháng.
  • Phù hợp với khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ.
• Điểm đặc biệt: chính sách không chỉ phục vụ giới đầu tư mà còn hướng đến Millennials và Gen Z, giúp họ tự tin tạo dựng tổ ấm riêng.

V. Tiềm năng sinh lời và giá trị tích lũy

Nguồn cung bất động sản mới dọc hành lang metro số 1 hiện rất khan hiếm.

Nhu cầu thuê dự báo sẽ tăng mạnh khi hạ tầng đồng bộ và các đô thị vệ tinh hình thành.

Sở hữu căn hộ tại ArtStella đồng nghĩa với việc nắm giữ một tài sản:

• Gia tăng giá trị lâu dài nhờ thị trường.
• Khai thác cho thuê hiệu quả với lợi suất hấp dẫn.

---

Tác giả: H. Minh

Nguồn: Báo Đầu tư Chứng khoán - Link