I. Bối cảnh và sự cần thiết

• Nghị quyết 18-NQ/TW (2022) và Luật Đất đai 2024 sau một thời gian triển khai đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp thực tiễn.
• TP.HCM hiện tổ chức theo mô hình chính quyền 2 cấp (thành phố – phường/xã), không còn cấp huyện → tạo ra những vấn đề pháp lý chưa được luật điều chỉnh.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực tạm thời (đến 1/3/2027), cho thấy tính cấp bách của việc sửa đổi Luật để có cơ sở pháp lý lâu dài, ổn định, đồng bộ.

II. Các nhóm kiến nghị sửa đổi chính

Chính sách phát triển nhà ở & thị trường bất động sản

• Bổ sung quy định về quỹ đất NOXH (nhà ở xã hội):
  • Xác định tỷ lệ, vị trí quỹ đất bắt buộc trong các dự án thương mại.
  • Có cơ chế giao đất, cho thuê đất giá ưu đãi hoặc chính sách bồi thường riêng biệt để khuyến khích chủ đầu tư tham gia.
• Hoàn thiện định hướng phát triển thị trường BĐS:
  • Tăng tính minh bạch, lành mạnh.
  • Chống đầu cơ, găm đất, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp.

Phân cấp, phân quyền quản lý đất đai

• Phân cấp mạnh mẽ hơn cho TP.HCM và cấp cơ sở (phường, xã, đặc khu).
• Làm rõ vai trò UBND phường/xã trong giải quyết trực tiếp các thủ tục đất đai cho dân và doanh nghiệp → giảm tải cho UBND thành phố.
• Cơ chế ủy quyền: cho phép UBND TP phân cấp cho các sở, phòng chuyên môn thực hiện một số nhiệm vụ quản lý đất đai.
• Quy định riêng cho đặc khu hành chính: phù hợp với đặc thù quản lý.
• Tăng cường cơ chế phối hợp giữa các cấp và đơn vị để quản lý đất đai thông suốt, hiệu quả.

Cơ chế tiếp cận đất đai cho dự án

• Điều 122 (điều kiện giao đất, cho thuê đất):
  • Rà soát, tinh gọn hồ sơ và quy trình.
  • Giảm thủ tục trùng lặp, rút ngắn thời gian xử lý.
• Điều 228 (đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư):
  • Rút ngắn thời gian đấu thầu.
  • Giảm giấy tờ hành chính.
  • Tăng tính minh bạch – công khai – phối hợp liên ngành.

Phương pháp định giá đất. Điều 158, 159: kiến nghị:

• Bổ sung phương pháp định giá linh hoạt, phù hợp đặc thù từng khu vực, loại đất.
• Có cơ chế giám sát độc lập việc định giá để tránh thất thoát ngân sách, hạn chế tình trạng “giá ảo”, “thổi giá”.

Chính sách tái định cư & hỗ trợ người dân

• Đa dạng hóa hình thức tái định cư:
  • Bằng nhà ở có sẵn.
  • Bằng nền đất.
  • Hoặc hỗ trợ tiền mặt để người dân tự lo chỗ ở.
• Hỗ trợ đi kèm:
  • Chính sách chuyển đổi nghề nghiệp.
  • Đào tạo việc làm.
  • Hỗ trợ ổn định đời sống lâu dài cho hộ bị thu hồi đất.

III. Ý nghĩa và tác động

• Đối với thành phố: tạo cơ chế pháp lý ổn định, phù hợp mô hình 2 cấp; giảm tải cho UBND TP trong khi vẫn bảo đảm hiệu quả quản lý.
• Đối với doanh nghiệp: thủ tục được tinh gọn, tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, cơ chế rõ ràng khi phát triển dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội.
• Đối với người dân: đảm bảo quyền lợi tái định cư đa dạng, công bằng; được hỗ trợ nghề nghiệp, việc làm sau khi bị thu hồi đất.
• Đối với thị trường BĐS: minh bạch hơn, có cơ chế kiểm soát giá đất, tránh đầu cơ; tăng nguồn cung dự án, đặc biệt phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

---

Tác giả: Quang Phương

Nguồn: Báo Pháp luật TP.HCM - Link