I. Bối cảnh và ý nghĩa của việc sáp nhập

• Sau khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu chính thức sáp nhập vào địa giới TP.HCM, tổng diện tích và quỹ đất của TP.HCM tăng lên gấp nhiều lần.
• Điều này giải quyết được bài toán khan hiếm quỹ đất vốn là “điểm nghẽn” lớn nhất nhiều năm qua, khiến nguồn cung dự án tại TP.HCM gần như đóng băng.
• Việc mở rộng quỹ đất tạo ra không gian phát triển đô thị thống nhất, gắn kết TP.HCM với các vùng công nghiệp và du lịch biển, mở ra cơ hội đầu tư mới cho doanh nghiệp bất động sản.

II. Tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản

a. TP.HCM (khu vực cũ)

• Trung tâm kinh tế – tài chính của cả nước.
• Các phân khúc chủ đạo:
  • Căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại khu lõi trung tâm (Quận 1, Thủ Thiêm).
  • BĐS phức hợp (văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao, căn hộ dịch vụ).
  • Nhà liền thổ khan hiếm, giá trị cao, chủ yếu trong các khu đô thị khép kín.
• Khách hàng chính: giới thượng lưu, chuyên gia cao cấp, khách quốc tế.

b. Bình Dương (khu vực sáp nhập)

• Tiếp tục giữ vai trò “thủ phủ công nghiệp”.
• Ba dòng sản phẩm nổi bật:
  • Căn hộ tầm trung cho lực lượng lao động đông đảo.
  • BĐS công nghiệp – logistics, khu công nghiệp thế hệ mới gắn công nghệ cao.
  • Nhà ở xã hội cho công nhân, nhân viên kỹ thuật.
• Đây là nơi có nguồn cầu ở thực rất lớn, ít bị ảnh hưởng bởi đầu cơ.

c. Bà Rịa – Vũng Tàu (khu vực sáp nhập)

• Lợi thế kép: du lịch nghỉ dưỡng + cảng biển quốc tế.
• Các phân khúc chủ đạo:
  • Resort cao cấp (condotel, biệt thự biển, second home).
  • BĐS cảng biển – logistics gắn với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, Phú Mỹ.
• Hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn: sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, vành đai 3, vành đai 4.

III. Góc nhìn từ chuyên gia

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam):

• Sau sáp nhập, 3 cực tăng trưởng được hình thành rõ nét, giúp phân hóa sản phẩm phù hợp từng nhóm khách hàng.
• TP.HCM cũ: sản phẩm cao cấp; Bình Dương: BĐS công nghiệp, căn hộ vừa túi tiền; Bà Rịa – Vũng Tàu: nghỉ dưỡng, logistics.
• Bản đồ giá bán BĐS toàn vùng sẽ được định hình lại.

Ông Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam):

• Trong 3–5 năm tới, cơ cấu sản phẩm sẽ tái định hình theo thế mạnh từng khu vực.
• Ngắn hạn: tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để khơi thông nguồn cung.

PGS.TS Trần Đình Thiên (chuyên gia kinh tế):

• Sáp nhập không tự động gỡ hết vướng mắc.
• Muốn tận dụng cơ hội phải có cải cách thể chế mạnh mẽ, đơn giản hóa thủ tục pháp lý.
• Cần cơ quan điều phối vùng đủ thẩm quyền, quản lý thống nhất quy hoạch – ngân sách – đầu tư công.

IV. Cơ hội và thách thức sau sáp nhập

Cơ hội:

• Tăng quỹ đất, tạo dư địa cho nhiều dự án mới.
• Đa dạng sản phẩm BĐS, từ cao cấp, trung cấp đến công nghiệp, nghỉ dưỡng.
• Hiệu ứng cộng hưởng vùng: TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu bổ trợ nhau, phát triển đồng bộ.

Thách thức:

• Vẫn còn nút thắt pháp lý về đất đai, thủ tục hành chính.
• Nguy cơ chồng chéo quy hoạch nếu thiếu điều phối tập trung.
• Thị trường dễ bị “nóng” nếu không kiểm soát tốt nguồn cung và giá bán.

V. Điều kiện tiên quyết để phát huy hiệu quả

Đồng bộ thể chế – quy hoạch: minh bạch, nhất quán, giảm thủ tục.

Hạ tầng chiến lược: hoàn thành nhanh các tuyến cao tốc, vành đai, sân bay Long Thành.

Phân công chức năng kinh tế rõ ràng:

• TP.HCM: tài chính – thương mại.
• Bình Dương: công nghiệp.
• Bà Rịa – Vũng Tàu: du lịch – logistics.

Cơ chế giám sát minh bạch: tránh lợi dụng chính sách đất đai.

---

Tác giả: Việt Dũng

Nguồn: Báo đầu tư - Link