I. Cơ sở pháp lý và cách tính phí hiện nay

Theo Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn, đất phi nông nghiệp khác sang đất ở, hộ gia đình/cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất.

Khoản tiền này = Chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trước khi chuyển × diện tích chuyển đổi.

Ví dụ:

• Giá đất nông nghiệp: 85.000 đồng/m²
• Giá đất ở: 15.000.000 đồng/m²
• Diện tích chuyển: 300 m²

• Tiền chênh lệch phải nộp: (15.000.000 – 85.000) × 300 ≈ 4,47 tỷ đồng.

Đây chính là lý do có những trường hợp phải đóng hàng tỷ đồng chỉ để hợp thức hóa đất ở.

II. Các nguyên nhân chính khiến phí cao

Chênh lệch quá lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp

• Ở nhiều tỉnh/thành, giá đất ở theo bảng giá Nhà nước được xác định rất sát với thị trường, trong khi giá đất nông nghiệp lại thấp hơn hàng trăm lần.
• Chỉ cần chuyển vài trăm mét vuông, người dân đã phải chịu khoản phí “khổng lồ”.

Cách xác định giá đất chưa thống nhất

• Luật quy định có thể dựa vào bảng giá đất của Nhà nước hoặc giá thị trường.
• Nhưng thực tế, nhiều địa phương áp mức giá đất ở cao, không tính đến hoàn cảnh người dân → phát sinh khiếu nại.

Quy định về hạn mức công nhận đất ở

• Mỗi địa phương có hạn mức công nhận đất ở (ví dụ 120m² với thành phố, 200 – 300m² với nông thôn).
• Nếu diện tích chuyển trong hạn mức → có thể miễn hoặc giảm nhiều.
• Nhưng phần vượt hạn mức sẽ phải nộp 30 – 50% giá trị chênh lệch, khiến tổng phí đội lên rất cao.

Năng lực quản lý đất đai còn hạn chế

• Dữ liệu đất đai chưa đồng bộ: nhiều nơi chưa số hóa, khó xác định giá chính xác.
• Cán bộ cấp xã yếu về chuyên môn, công nghệ, dẫn đến chậm trễ, áp dụng thiếu linh hoạt.
• Quy trình thủ tục chưa rõ ràng, người dân không nắm hết nên dễ rơi vào tình trạng phải “chạy” thủ tục.

Chính sách chưa hài hòa lợi ích

• Nhà nước muốn tăng nguồn thu từ đất.
• Người dân thì cần mức phí hợp lý để ổn định đời sống.
• Nhà đầu tư cần chi phí vừa phải để phát triển dự án.
• Khi chính sách nghiêng nhiều về nguồn thu → gánh nặng đổ lên vai người dân.

III. Hệ quả của phí chuyển mục đích đất cao

Người dân khó tiếp cận đất ở

• Với thu nhập trung bình, khoản phí vài tỷ đồng là ngoài khả năng chi trả.
• Nhiều hộ dân dù có đất nhưng không thể chuyển sang đất ở để xây nhà.

Phát sinh tình trạng lách luật

• Người dân giữ nguyên mục đích đất nông nghiệp, nhưng xây dựng trái phép để ở.
• Dẫn đến vi phạm trật tự xây dựng, khó quản lý quy hoạch.

Ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

• Nhà đầu tư phải gánh chi phí đất quá cao → giảm động lực đầu tư.
• Gây đình trệ dự án, giảm nguồn cung nhà ở, đẩy giá thị trường tăng thêm.

Mất niềm tin vào chính sách đất đai

• Người dân cảm thấy Nhà nước “thu quá nhiều”.
• Nguy cơ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp.

IV. Giải pháp đang được nghiên cứu

Điều chỉnh chính sách thu phí

• Dự thảo nghị quyết Bộ Tài chính đề xuất:
  • Trong hạn mức công nhận đất ở: không thu tiền.
  • Ngoài hạn mức: thu theo tỷ lệ (30% – 50%).

Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt

• Thay vì dùng một bảng giá cứng, sẽ dùng hệ số để điều chỉnh theo từng trường hợp cụ thể.
• Giúp hài hòa lợi ích: người dân không chịu quá nhiều, Nhà nước vẫn có nguồn thu, doanh nghiệp có động lực đầu tư.

Hoàn thiện dữ liệu đất đai số

• Xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, minh bạch, cập nhật theo thị trường.
• Người dân, doanh nghiệp dễ dàng tra cứu, giảm tình trạng “mập mờ giá”.

Nâng cao năng lực quản lý của địa phương

• Đào tạo cán bộ cấp xã/phường về chuyên môn và công nghệ.
• Rút gọn, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

V. Kết luận

Phí chuyển mục đích sử dụng đất cao chủ yếu do:

• Chênh lệch giá đất lớn.
• Quy định hạn mức khắt khe.
• Quản lý thiếu đồng bộ và minh bạch.

Nếu không điều chỉnh, điều này sẽ:

• Gây gánh nặng cho người dân.
• Làm phát sinh vi phạm xây dựng trái phép.
• Ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và niềm tin xã hội.

Giải pháp là cần cơ chế linh hoạt hơn về giá đất, miễn giảm phí trong hạn mức, xây dựng dữ liệu minh bạch và nâng cao năng lực quản lý.

---

Tác giả: Thanh Huyền

Nguồn: Báo Tiền Phong - Link